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Unterschied zwischen WEG Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung

Abrechnung des Wohngeldes in einer WEG
Unterschied zwischen WEG Verwaltung und Sondereigentumsverwaltung Foto: ©hans12 - stock.adobe.com

Wer eine Eigentumswohnung zur Kapitalanlage erwerben möchte, stellt sich eventuell die Frage, was der Unterschied zwischen einer WEG Verwaltung und einer Verwaltung des Sondereigentums ist. Dafür sollen die beiden Begriffe erklärt und anhand von Beispielen verständlich gemacht werden:

Eine WEG Verwaltung durch eine Hausverwaltung wird immer dann benötigt, wenn es in einer Immobilie mit mehreren Einheiten auch mehrere Eigentümer gibt. Der gängigste Fall ist ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen. WEG ist eine Abkürzung für Wohnungseigentümergemeinschaft und die rechtlichen Grundlagen sind im Wohneigentumsgesetz geregelt. Eine WEG vereint also mehrere Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft. Die WEG Verwaltung beschäftigt sich mit der Verwaltung eben dieser Gemeinschaft. Verwaltet werden muss der gesamte, gemeinschaftliche Besitz der WEG. Darunter Fallen zum Beispiel das Dach, die Außenfassade, das Treppenhaus oder ein gemeinschaftlicher genutzter Garten aber auch Garagen, Tiefgaragen oder ähnliches.

In der Teilungserklärung jeder Einheit (Eigentumswohnung) findet man den Mieteigentumsanteil. Dieser wird in der Regel in Teilen von 1000 angegeben, also zum Beispiel 200/1000. Die WEG bestellt per Beschluss einen Verwalter und dieser beruft bei Bedarf, mindestens jedoch einmal jährlich zu einer WEG Versammlung ein. Bei dieser Versammlung werden dann die Gemeinschaft betreffende Themen besprochen und bei Bedarf Beschlüsse gefasst. Jeder Wohnungseigentümer ist bei anstehenden Investitionen entsprechend des individuellen Mieteigentumsanteils beteiligt. Um das Beispiel von oben fortzuführen wäre bei einer Investition in Höhe von 10.000EUR in das Gemeinschaftseigentum mit Sonderumlage auf die Eigentümer der Eigentümer mit einem Mieteigentumsanteil von 200/1000 entsprechend mit 2000EUR beteiligt.

Als Teil einer WEG bezahlt man in der Regel auch monatlich ein Hausgeld, das sich wiederum aus Instandhaltungsrücklagen und laufenden Allgemeinkosten, wie z. B. Hausmeisterservice, Müllabfuhr, oder Ähnliches, zusammensetzt. Kleinere Investitionen können so in der Regel ohne Sonderumlagen aus den Instandhaltungsrücklagen bezahlt werden. Das Hausgeld bzw. insbesondere der Instandhaltungsanteil bemisst sich ebenfalls am Mieteigentumsanteil.

Nun zum Sondereigentum und dessen Verwaltung. Sondereigentum ist der Oberbegriff für alle individuell zugeteilten Anteile einer Immobilie. Das können Parkplätze, Eigentumswohnungen, Kellerabteile, usw. sein. Also alles was als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen ist, ist dem Eigentümer zur individuellen Nutzung zugeordnet und damit nicht Teil der WEG Verwaltung. Das Sondereigentum ist Sache des Eigentümers. Die Verwaltung dessen beschäftigt sich also zum Beispiel mit der Verwaltung der Eigentumswohnung.

Eigentümer beauftragen eine Verwaltung ihres Sondereigentums aus verschiedenen Gründen. Entweder ein Eigentümer möchte sich nicht selbst um die Verwaltung der Wohnung kümmern oder er kann es nicht. Das kann der Fall sein, wenn der Eigentümer zu weit weg wohnt, sich nicht mit der Verwaltung beschäftigen möchte oder aus Gründen der Rechtssicherheit Experten für die Verwaltung hinzuzieht. Aufgaben einer in Bezug auf die Verwaltung des Sondereigentums sind beispielsweise die Mietersuche, das Aufsetzen eines Mietvertrags, Mietanpassungen oder bei bestehender Vermietung das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung oder das Kümmern um Reparaturen oder Beanstandungen des Mieters. Nachfolgend eine beispielhafte Ausschreibung einer Sondereigentumsverwaltung.

Zusammenfassend kann man sagen, dass jeder Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus auch automatisch Teil dieser WEG ist und über die WEG Verwaltung das Gemeinschaftseigentum verwaltet wird. Das ist auch der Fall, wenn die Wohnung nicht selbst verwaltet wird. Die Beauftragung der Verwaltung des Sondereigentums ist freiwillig.

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