Ruhrgebiet – Kauf oft günstiger als Mieten
Die Postbank veröffentlicht jährlich den Wohnatlas 2018 als eine mehrteilige Studienreihe für den deutschen Immobilienmarkt. Dabei wird dieser durch das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) unter Berücksichtigung verschiedener Aspekte bis auf Kreisebene untersucht.
Nun zeigt die Studie, dass sich insbesondere im Ruhrgebiet für Selbstnutzer viele Chancen bieten, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. So müssen Erwerber von Wohnungen im Ruhrgebiet im Durchschnitt weniger als 14 Prozent des örtlichen Durchschnittseinkommens für die Finanzierung der eigenen vier Wände ausgeben. Immerhin ist der Immobilienerwerb zur Selbstnutzung in 13 von 15 Kreisen des Ruhrgebietes günstiger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung.
Welche Kaufchancen bieten sich im Ruhrgebiet?
Wer im Ruhrgebiet derzeit nach einer Wohnung zum Kauf sucht, hat gute Chancen, diesen Traum zu attraktiven Konditionen zu verwirklichen. Der Niedergang der Schwerindustrie mit dem dadurch bedingten Strukturwandel hatte auch Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien.
Selbstnutzer, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig in der Region sehen, können nun von dem moderaten Preisniveau für Immobilien profitieren. Wie der aktuelle Wohnatlas zeigt, sind die Kaufpreise im Gegensatz zu anderen Ballungsräumen Deutschlands im Ruhrgebiet in Relation zu den Mietpreisen noch günstig.
So lagen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise im Jahr 2017 je nach Kommune zwischen 983 Euro und 1.645 Euro. Damit liegt das gesamte Ruhrgebiet im unteren Bereich der bundesweiten Preisspanne.
Ausgewählte Kaufpreise
- Gelsenkirchen 983 €
- Duisburg 114 €
- Bochum 441 €
- Dortmund 455 €
- Essen 557 €
- Mühlheim 645 €
Betrachtet man die Kaufpreise in Relation zur Miete, zeigt sich, wie attraktiv derzeit der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet ist. Dabei wird der Kaufpreis als das Vielfache der durchschnittlichen Jahresnettokaltmieten ausgewiesen. Im Ruhrgebiet muss man als Erwerber kaum mehr als das Zwanzigfache der Nettokaltmiete für den Kauf ausgeben. Besonders attraktiv ist der Immobilienerwerb in Gelsenkirchen und in Duisburg. Hier liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei gerade einmal 14,8 bzw. 15,8. Im Vergleich dazu müssen in München mehr als 33 Jahresnettokaltmieten für den Kauf ausgegeben werden.
Wie die Studie ebenfalls zeigt, liegen die Anteile einer Immobilienfinanzierung in 13 der 15 Ruhrgebietskreise sogar unter der Mietbelastung. Allerdings unterliegt diese Aussage bestimmter Rahmenbedingungen. Die individuellen Rahmenbedingungen sollten bei einem konkreten Kaufobjekt stets als Grundlage einer Kaufentscheidung berücksichtigt werden.
Lohnt sich der Immobilienerwerb im Ruhrgebiet?
Die vergleichsweisen moderaten Immobilienpreise haben natürlich ihre Ursachen. Vorrangig sorgt der Strukturwandel für sinkende Einwohnerzahlen. So gehen die Experten des Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) auch zukünftig davon aus, dass die Bevölkerung im Ruhrpott zurückgeht. Entsprechend negativ wird auch die Preisentwicklung prognostiziert, da mit einer zurückgehenden Bevölkerungszahl auch die Nachfrage nach Wohnraum sinkt.
Differenzierter Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen
Wie unterschiedlich die Immobilienmärkte im Bundesland Nordrhein-Westfalen sind, zeigt ein Blick in die benachbarten Metropolen Köln und Düsseldorf. Hier müssen Kaufinteressierte deutlich mehr Geld für die eigenen vier Wände investieren.
Das liegt vor allem an der unterschiedlichen wirtschaftlichen Entwicklung. So zählt der Raum Düsseldorf zu den wirtschaftlich am stärksten wachsenden Regionen Deutschlands. Dem entsprechend verhält sich die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt und die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser steigen kontinuierlich an.
So mussten im vergangenen Jahr in Düsseldorf im Schnitt 3.447 Euro und in Köln 3.306 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. So müssen Erwerber dann schon 28,4 (Düsseldorf) beziehungsweise 25,7 (Köln) Jahresnettokaltmieten für den Kauf einer Immobilie ausgeben. Auch die Preisentwicklung ist in der Konsequenz positiv: in Düsseldorf stiegen die Preise für Eigentumswohnungen 2017 um rund sechs Prozent.
Angesichts der höheren Preise erwägen viele Kaufinteressierte den Kauf in den umliegenden Landkreisen. Immerhin liegen hier die Preise rund 38 Prozent unter denen der Rheinmetropole. Allerdings lagen die Kaufpreissteigerungen 2017 bei rund 8 Prozent, so dass die Kaufpreisersparnis rückläufig ist.
Hinzu kommt: wer seinen Arbeitsplatz in Düsseldorf hat, muss bei einem Wohnsitz im Umland täglich Pendeln. Käufer sollten dabei nicht vergessen, dass ein längerer Arbeitsweg Zeit in Anspruch nimmt und Kosten verursacht.
Kaufentscheidung am besten mit Hilfe eines Fachmanns
Der vielfältige Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen stellt den Immobilieninteressierten vor besondere Herausforderungen. Während die Großstädte im Ruhrgebiet wie Dortmund oder Duisburg mit günstigen Kaufpreisen locken, sind es in der Region Düsseldorf und Köln die wirtschaftlichen Perspektiven, die einen Immobilienerwerb interessant machen.
Dem günstigen Kaufpreis im Ruhrgebiet stehen die mangelnden Perspektiven einer Wertentwicklung gegenüber. Hier gilt es, seine Wunschimmobilie besonders sorgfältig nach Lage, Zustand, Ausstattung und guter Verkehrsanbindung auszusuchen. Dann muss man sich auch wenig Sorgen über große Wertverluste machen.
In den Boommetropolen ist es dagegen schwierig überhaupt eine passende Immobilie zu finden. In vielen Teilbereichen ist der Markt leer gefegt bzw. das, was geboten wird, entspricht nicht den Vorstellungen der Käufer. Doch es gibt auch immer noch Teilmärkte in Düsseldorf, die einen vergleichsweisen preisgünstigen Immobilienkauf ermöglichen. Hier sollte aber auf das Fachwissen eines Immobilienexperten vertraut werden, der einen guten Marktüberblick besitzt.
Fazit
In Nordrhein-Westfalen bietet der Immobilienmarkt zahlreiche Chancen für den Immobilienerwerb zwischen Schnäppchenpreisen und Hochpreissegment. Wer mit dem „Ruhrpott“ verwurzelt ist und seinen Wohnsitz hier langfristig sieht, kann besonders günstig Wohneigentum erwerben. Wer dagegen von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region mit einer entsprechenden Wertentwicklung profitiere möchte, erwirbt Wohneigentum in Köln oder Düsseldorf.
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