Damit ein Hausverkauf reibungslos abläuft, braucht es eine gewissenhafte Vorbereitung. Eine besondere Bedeutung kommt dabei den Unterlagen zu, die für die Wertermittlung, das Exposé und das Notariat gebraucht werden. In diesem Artikel geben Ihnen die Spezialistinnen und Spezialisten von BETTERHOMES einen Überblick über die wichtigsten Dokumente.
Darum sind vollständige Unterlagen so wichtig
Sind die Unterlagen unvollständig, kann dies einen Hausverkauf erheblich verzögern und zu hohen Mehrkosten führen. Auch macht es auf Kaufinteressentinnen und Kaufinteressenten einen schlechten Eindruck, wenn Dokumente erst nachgereicht werden müssen. Deshalb sollte man die wichtigsten Unterlagen bereits frühzeitig beschaffen. Unterstützung bekommt man hier zum Beispiel bei einer Immobilienmaklerin oder einem Immobilienmakler. Gegen eine entsprechende Courtage geht man so sicher, dass ein optimaler Ablauf gewährleistet ist. Von zentraler Bedeutung sind dabei folgende Dokumente:
- Grundbuch
- Flurkarte
- Grundriss
- Verzeichnis der Baulasten
- Energieausweis
- Anliegerbescheinigung
- Altlastenkataster
- Denkmalschutznachweis
Sehen wir uns die verschiedenen Unterlagen im Folgenden einmal etwas genauer an.
Das Grundbuch
Am wichtigsten und deshalb zuerst zu nennen, ist der Grundbuchauszug. Darin sind alle wichtigen Informationen zum Grundstück aufgeführt. Hierzu gehören unter anderem die Lage, Belastungen wie Grundschulden und Hypotheken sowie Rechte wie Grunddienstbarkeiten.
Aufbewahrt werden die Grundbücher beim Amtsgericht, das für den jeweiligen Bezirk zuständig ist (Grundbuchamt). Zur Beantragung von Auszügen sind die Eigentümerinnen und Eigentümer, im Grundbuch eingetragene Personen, Gerichte und Notarinnen und Notare berechtigt. Für den Fall, dass man nicht selbst Eigentümerin oder Eigentümer des Objekts ist oder eine dritte Person beauftragt, wird eine schriftliche Vollmacht benötigt. Ansonsten ist für die Beantragung lediglich der Personalausweis erforderlich.
Kosten fallen nicht für den Blick in das Grundbuch selbst, dafür aber für den Auszug an. Hier beläuft sich die Gebühr auf 10 Euro. Für eine beglaubigte Kopie fallen 20 Euro an.
Die Flurkarte
Auf der Flurkarte sind alle Flurstücke, also alle abgemarkten Bereiche der Erdoberfläche in einer bestimmten Region verzeichnet. Für den Hauskauf ist die Flurkarte von Bedeutung, da sie die genaue Lage des Grundstücks, seine Bebauung und Ausrichtung sowie seine Flurstücknummer enthält. Geführt wird die Karte beim zuständigen Katasteramt. Die Flurkarte ist oft Voraussetzung für die Beantragung weiterer Dokumente, die man beim Hausverkauf braucht.
Man erhält sie bei dem Vermessungsamt bzw. dem Amt für Bodenmanagement, das für den jeweiligen Landkreis zuständig ist. Üblicherweise nimmt die Bearbeitung des Antrags fünf bis acht Tage in Anspruch.
Um die Flurkarte mit Flurstücknachweisen und Eigentümerangaben beantragen zu können, muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen, das bei Eigentümerinnen und Eigentümern grundsätzlich vorliegt. Als Nachweise zulässig sind der Grundbuchauszug, der Kaufvertrag, ein Erbschein oder ein Grundsteuerbescheid.
Für die Beschaffung eines Auszugs aus der Liegenschaftskarte fallen üblicherweise Kosten zwischen 10 und 60 Euro an.
Der Grundriss
Bei einem Grundriss handelt es sich um eine Zeichnung bzw. Grafik des Objekts von oben, auf dem alle Wände, Treppen, Türen und Fenster für jedes Stockwerk zu sehen sind. Für Verkäuferinnen und Verkäufer ist der Grundriss vor allem in Hinblick auf die Durchführung von Besichtigungen und die Vermarktung von Bedeutung. Spätestens benötigt wird er aber bei der Wertermittlung und der Übertragung des Objekts durch das Notariat.
Üblicherweise ist der Grundriss in der Bauakte des Objekts zu finden. Diese befindet sich meistens im Archiv der verantwortlichen Bauaufsichtsbehörde. Ist dies nicht der Fall, kann auch eine Bauzeichnerin oder ein Bauzeichner oder eine Architektin oder ein Architekt einen Grundriss erstellen. Neben dem Grundriss sind in den Bauakten auch Statistiken, Baubeschreibungen, Baupläne und alle anderen Schriftstücke enthalten, die in Verbindung mit dem Bauvorhaben stehen. Voraussetzung für die Beschaffung der Akte aus dem Archiv ist ein schriftlicher oder telefonischer Antrag auf Akteneinsicht. Weiterhin wird ein schriftlicher Eigentumsnachweis notwendig. Für den Fall, dass eine Maklerin oder ein Makler beauftragt wurde, muss zuvor die Einverständniserklärung der Eigentümerschaft eingeholt werden.
Üblicherweise ist der Blick in die Bauakte kostenlos. Kosten fallen lediglich an, wenn man die Inhalte vor Ort kopieren will. Bei manchen Behörden fällt außerdem eine Verwaltungsgebühr in Höhe von 10 bis 100 Euro an.
Verzeichnis der Baulasten
Gem. Bauordnungsrecht handelt es sich bei einer Baulast um eine Anweisung der Baubehörde an die Grundstückseigentümerin oder den Grundstückseigentümer, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Typische Baulasten sind etwa die Stellplatzbaulast und die Überfahrbaulast.
Bei einer Stellplatzbaulast muss die Eigentümerin oder der Eigentümer die Nutzung von Stellplätzen durch Dritte dulden. Bei einer Überfahrbaulast muss eine Feuerwehrzufahrt zu einem anderen Grundstück über das eigene geduldet werden.
Lasten wie diese sind nicht im Grundbuch verzeichnet. Stattdessen befinden sie sich im Baulastenverzeichnis der Gemeinde. Sie spielen eine Rolle bei der Ermittlung des Objektwerts und können auch von Kaufinteressierten angefordert werden. Man findet das Baulastenverzeichnis unter anderem bei den unteren Bauaufsichtsbehörden der Kreisverwaltung. Üblicherweise reicht man den Antrag in Form eines Formulars bei der Gemeinde- oder Stadtverwaltung ein. Auch hier muss man ein berechtigtes Interesse nachweisen.
Wie hoch die Kosten für einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sind, ist unterschiedlich. Geht es um einen Negativtest, also lediglich um die Information, dass keine Baulasten vorhanden sind, fallen keine Kosten an. Geht es um einen Positiv-Bescheid, ist mit bis zu 50 Euro pro Flurstück zu rechnen.
Der Energieausweis
Entsprechend der EnEV gehört der Energieausweis seit 2014 zu den Pflichtdokumenten beim Verkauf eines Hauses. Hierbei unterscheidet man zwei Arten: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Dem Verbrauchsausweis liegen die bisherigen Verbrauchswerte der Immobilie zugrunde. Das betrifft vor allem die Heizung und die Warmwasseraufbereitung. Grundlage des Bedarfsausweises sind theoretische Bedarfswerte, wobei unter anderem die Verglasung, die Heizungsanlage und die Außendämmung eine Rolle spielen.
Laut Gebäudeenergiegesetz kann der Energiebedarfsausweis ausschließlich durch speziell ausgebildete Expertinnen und Experten ausgestellt werden. In diesem Zusammenhang ist auch eine Besichtigung des Gebäudes erforderlich. Berechtigte Ausstellerinnen und Aussteller von Energieausweisen findet man bei der Deutschen Energie-Agentur.
Besondere Unterlagen sind hier nicht erforderlich. In der Regel liegen dem Energieversorger die erforderlichen Daten bereits vor. Die Preise für Energieverbrauchsausweise sind vergleichsweise günstig. Pro Haus ist mit 70 bis 180 Euro zu rechnen. Für den Energiebedarfsausweise fallen zwischen 400 und 700 Euro an.
Weitere Unterlagen
Daneben gibt es noch eine Reihe weiterer Unterlagen, die beim Hausverkauf eine Rolle spielen können. Überblicksmäßig sei am Schluss noch einmal kurz auf die wichtigsten eingegangen.
Altlastenkataster:
In diesem Verzeichnis werden Altlasten aufgeführt, die eine Gesundheitsgefährdung darstellen können. Das können zum Beispiel Chemikalien sein, die auf eine vormalige Nutzung des Grundstücks in industrieller Weise zurückzuführen ist.
Anliegerbescheinigung:
Anliegerbescheinigungen geben Auskunft über den Erschließungsgrad eines Grundstücks im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB).
Dankmalschutz-Nachweis:
Aufgabe des Denkmalschutzes ist es, künstlerische, historische oder wissenschaftliche Gebäude so originalgetreu wie möglich zu erhalten. Wenn Ihre Immobilie einen Denkmalschutz aufweist, sind Sie verpflichtet, dies der potenziellen Kaufpartei mitzuteilen.
Fazit – Immer an die Unterlagen denken
Bei einem Hausverkauf handelt es sich um ein komplexes Projekt, bei dem eine Reihe von Unterlagen benötigt wird. Im Interesse eines reibungslosen Verkaufsprozesses mit möglichst wenig Zeit- und Geldverlusten sollte man sich frühzeitig darum kümmern. Hier sind vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Baulastenverzeichnis und Energieausweis von Bedeutung.
Über BETTERHOMES
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