Die Abnahme spielt in der Abwicklung des Bauvertrages eine sehr zentrale Rolle. Anders als bei anderen Vertragstypen (Arbeitsvertrag, Reisevertrag, Kaufvertrag, Mietvertrag) tritt die Erfüllung des Bauvertrages grundsätzlich nicht mit dem Bewirken der geschuldeten Leistung ein, sondern erst mit der Abnahme durch den Auftraggeber.
Die Abnahme ist im Grunde genommen nichts anderes, als die Akzeptanz des Werkes als im Wesentlichen vertragsgerecht. Normalerweise ist die Abnahme durch die körperliche Hinnahme des Werkes gekennzeichnet. Da dies bei einem Bauwerk schlecht möglich ist, wird die Hinnahme durch eine reine Abnahmeerklärung mündlich oder schriftlich bewirkt.
Nach Fertigstellung des Werkes (Einfamilienhaus) hat der Werkunternehmer einen einklagbaren Anspruch auf Abnahme. Dies insbesondere, da die Abnahme erhebliche Rechtsfolgen hat, die für das Bauunternehmen günstig sind:
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Fälligkeitsvoraussetzung
Die Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch des Werkunter-nehmers, § 641 BGB.
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Gefahrübergang
Bis zur Abnahme trägt das Bauunternehmen die sog. Leistungs- und Vergütungsgefahr, d. h., die Baufirma muss die Leistung gegebenenfalls dann erneut erbringen, wenn sie bis zur Abnahme ohne sein Verschulden untergegangen, gestohlen oder beschädigt wird.
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Schutzpflicht
Mit der Abnahme entfällt die Schutzpflicht des Bauunternehmens nach § 4 Nr. 5 VOB/B. Er muss dann das von ihm errichtete Werk nicht mehr auf eigene Kosten schützen.
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Beweislast
Die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln geht mit der Abnahme von dem Hausbauunternehmen auf den Auftraggeber über. Das bedeutet, dass der Bauherr nach der Abnahme beweisen muss, dass ein Mangel vorliegt und dass dieser auch schon zum Zeitpunkt der Abnahme vorgelegen hat.
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Verjährung
Zum Zeitpunkt der Abnahme beginnt gem. § 634a Abs. 2 BGB die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Mängeln.
Da von der Abnahme doch ganz erhebliche Wirkungen ausgehen, sollte der Bauherr sehr sorgsam hierbei vorgehen. Das Hausbauunternehmen wird regelmäßig darauf drängen, dass der Bauherr das Einfamilienhaus nach Fertigstellung abnimmt und ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet. Hierauf hat die Baufirma auch einen Anspruch. Jedoch sollte das Werk (Einfamilienhaus) bei der Abnahme akribisch vom Bauherrn begutachtet werden. Es empfiehlt sich hier auch, sich sachverständiger Hilfe zu bedienen.
Sämtliche Mängel, die bei der Abnahmebegehung entdeckt werden, sollten sie auch noch so klein sein, gehören ins Protokoll! Sollte es sich um umfangreiche und erhebliche Mängel handeln oder sollte das Bauwerk nicht fertig sein, sollte der Bauherr die Abnahme verweigern.
In das Abnahmeprotokoll gehören darüber hinaus eine Frist zur Beseitigung der Mängel sowie der Vertragsstrafevorbehalt.
Andreas Jurisch
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
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