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Unterschiedliche Mängelansprüche bei Hauskauf und Bauvertrag

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Unterschiedliche Mängelansprüche bei Hauskauf und Bauvertrag Unterschiedliche Mängelansprüche bei Hauskauf und Bauvertrag Foto: geralt / Pixabay

Wer ein neues Haus bezieht und später Mängel entdeckt, möchte diese Mängel beseitigt haben und nicht für die Kosten aufkommen. Je nachdem, ob es sich um einen Kaufvertrag oder um einen Bauvertrag handelt, gibt es wichtige Unterschiede bezüglich der Mängelansprüche.

Bestandsimmobilie

Bei einem schon seit längerer Zeit bewohnten Haus wird der Verkäufer regelmäßig jegliche Gewährleistung ausschließen. Das ist jedenfalls dann zulässig und üblich, wenn der Verkäufer nicht der Errichter des Hauses ist. Der Erwerber kann in so einem Fall Ansprüche gegen den Verkäufer nur geltend machen, wenn der den Käufer angelogen oder ihm bekannte Mängel verschwiegen hat oder wenn der Verkäufer vom Käufer geäußerte Bedenken mit Behauptungen ins Blaue hinein zerstreut hat, die sich im Nachhinein als unzutreffend erweisen. Dann haftet der Verkäufer wegen Arglist. Diese Haftung kann niemals vertraglich ausgeschlossen werden.

Wenn der Verkäufer seinerseits noch Mängelansprüche gegen den Errichter des Hauses hat, sollte der Erwerber diese Ansprüche vorsorglich in der Notarurkunde auf sich übertragen, also abtreten lassen.

Neubau Verkauf

Wer ein neu hergestelltes Haus kauft, kann in der Zeit von fünf Jahren ab Übergabe Mängelansprüche geltend machen. Alle Mängelansprüche des Käufers entfallen aber für Mängel, die bei Unterschrift unter den Notarvertrag schon vorhanden und dem Käufer bekannt waren. Bei grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers haftet der Verkäufer nur bei arglistigem Verschweigen eines Mangels. Darum empfiehlt sich dringend, bevor überhaupt ein Termin mit dem Notar vereinbart wird, das Haus gemeinsam mit einem Bausachverständigen gründlich zu untersuchen. Ein Käufer, der ein Haus trotz erkannter Mängel kaufen möchte, sollte sich alle Mängelansprüche in der Notarurkunde ausdrücklich vorbehalten.

Die Mängelansprüche bei Kauf sind vor allem auf Nacherfüllung, also Mängelbeseitigung gerichtet. Erst nach der zweiten misslungenen Nachbesserung kann der Kunde vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz und Minderung geltend machen. Der Schadensersatzanspruch kann in einem Vorschuss auf die voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung bestehen.

Neubau Bauvertrag

Wer einen Bauvertrag z. B. mit einem Fertighaushersteller geschlossen hat, sollte seine Mängelansprüche wahrnehmen, noch bevor diese im rechtlichen Sinne überhaupt entstanden sind. Das bedeutet im Klartext, das Baugeschehen kontinuierlich zu überwachen, sinnvoller Weise mit Unterstützung eines Bausachverständigen. Wer im Baugeschehen wesentliche Mängel feststellt, sollte bis zur vertragsgemäßen Herstellung vollständig die Zahlung für die entsprechende Rate verweigern. Wer sich von Drohungen einer unseriösen Baufirma ins Bockshorn jagen lässt und eine noch nicht fällige Rate bezahlt, verliert ein wesentliches Druckmittel.

Im Abnahmetermin nach Fertigstellung muss sich der Bauherr die Mängelansprüche für alle von ihm bei der Abnahme erkannten Mängel vorbehalten. Sind wesentliche Mängel vorhanden, darf der Bauherr die Abnahme verweigern. Das ist auch deshalb wichtig, weil die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche mit der Abnahme beginnt.

Bei erst nach der Abnahme erkannten Mängeln hat das Bauunternehmen nur einen Schuss zur Nachbesserung frei. Danach kann der Bauherr frei entscheiden, ob er

  • weitere Nachbesserungsversuche durch das Bauunternehmen zulässt,
  • den Mangel selbst beseitigt oder einen Kostenvorschuss dafür einfordert,
  • er Schadensersatz geltend macht,
  • vom Vertrag zurücktritt
  • oder Minderung des Werklohns verlangt.

Bauträgervertrag

Bei einem Vertrag, bei dem dasselbe Unternehmen sowohl das Baugrundstück verkauft, als auch die Bauleistung erbringt, handelt es sich um einen Bauträgervertrag. Hierfür wird zwar gelegentlich die Bezeichnung Bauträgerkauf verwendet. Das ist aber irreführend. Rechtlich betrachtet ist der Bauträgervertrag bezüglich der Bauleistung ein Bauvertrag.

Baurecht 2018

Zum Jahresanfang 2018 wird ein neues Bauvertragsrecht in Kraft treten. Viele Bauunternehmen, Fertighaushersteller und Bauträger werden versuchen, noch im Jahr 2017 neue Verträge abzuschließen. Denn ab 2018 ist jeder Hausbauvertrag mit einer Privatperson ein Verbraucherbauvertrag. Bei Verbraucherbauverträgen wird eine detaillierte Baubeschreibung vorzulegen sein, die zwingend Vertragsbestandteil wird. Es ist zu erwarten, dass sich daraus neue und weiterreichende Mängelansprüche ergeben, als dies in der Vergangenheit der Fall war.

Rechtsanwalt Percy Ehlert
Immobilien- und Baurecht
Kurfürstendamm 194, 10707 Berlin
Tel.: 030 700 159 815
Email: kanzlei@anwalt-ehlert.de
Internet: www.anwalt-ehlert.de 

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