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Bauzinsen: Einflussfaktoren und aktuelle Entwicklung

Die Bauzinsen ziehen aktuell an - doch wie stark könnte der Zinsanstieg ausfallen?
Die Bauzinsen ziehen aktuell an - doch wie stark könnte der Zinsanstieg ausfallen? Bildquelle: @ Tierra Mallorca / Unsplash.com

Die Bauzinsen kannten in den letzten 10 Jahren fast nur eine Richtung: nach unten. Lag der durchschnittliche Zinssatz für Baudarlehen im Dezember 2007 noch bei 5,28%, sind die durchschnittlichen Zinsen bis zum Dezember 2020 auf 1,21% gesunken. Baudarlehen mit einer Laufzeit bis zu 10 Jahren waren im Durchschnitt sogar für 1,02% pro Jahr zu bekommen. Seitdem geht es mit den Bauzinsen wieder leicht bergauf. Doch wie groß ist dieser Zinsanstieg? Welche Entwicklung könnten die Bauzinsen nehmen und wovon hängt die Zinshöhe bei einer Baufinanzierung ab?

Bauzinsen sind wieder leicht gestiegen

Bereits im letzten Jahr deutete sich an, dass die Phase der extrem niedrigen Zinsen vorbei sein könnte. Die Durchschnittszinsen zogen an, so dass Baukredite aktuell etwas teurer ausfallen als noch vor einem Jahr. Trotzdem lässt sich auch ein Durchschnittszinssatz von 1,39% pro Jahr noch nicht wirklich als teuer bezeichnen. Nach wie vor sind die Bauzinsen historisch niedrig. Doch wie könnte es weitergehen und welche Faktoren beeinflussen diese Entwicklung?

Wie werden die Bauzinsen eigentlich festgelegt?

Grundsätzlich vergeben Banken Baufinanzierungen, um damit einen Gewinn zu erzielen. Dies funktioniert vor allem dann, wenn die Bank höhere Zinsen von Kreditnehmern kassieren kann als sie für das Kapital bezahlen muss. Somit bestimmen also die Kosten für das Kapital die Kosten für Baufinanzierungen. Der Zusammenhang sieht folgendermaßen aus:

Kapitalkosten + Marge der Bank = Zinssatz für den Baukredit

Aus diesem Grund hilft bei der Einschätzung der Bauzinsen stets ein Blick auf die Kapitalkosten der Banken. Diese refinanzieren das Kapital über sogenannte Pfandbriefe. Die Reihenfolge sieht dabei so aus:

  1. Die Bank stellt Pfandbriefe für einen festen Zinssatz zum Verkauf
  2. Anleger kaufen die Pfandbriefe
  3. Die Bank bietet das Kapital als Baufinanzierung an
  4. Die Bank zahlt mit den Zinsen die Zinsen für die Pfandbrief-Inhaber
  5. Die Marge verbleibt beim jeweiligen Finanzinstitut

Somit bestimmen eigentlich die Zinskosten für Pfandbriefe die Zinssätze für Baufinanzierungen. Banken versuchen nämlich, ihre Margen nach Möglichkeit stabil zu halten.

Welche Faktoren wirken sich auf die Zinsen für Pfandbriefe aus?

Die Zinsen für Pfandbriefe orientieren an den Vorgaben der deutschen Girozentrale. Diese wiederum orientiert sich an den Zinsen für zehnjährige Staatsanleihen. Somit lässt sich festhalten:

  • Niedrige Zinsen für deutsche Staatsanleihen = niedrige Bauzinsen
  • Hohe Zinsen für deutsche Staatsanleihen = hohe Bauzinsen

Die Zinsen für deutsche Staatsanleihen hängen wiederum von folgenden Faktoren ab:

  1. Wirtschaftliche Entwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung im Land hat einen großen Einfluss auf die Zinsen der Staatsanleihen. Sie bedeutet potenziell höhere Steuereinnahmen und somit eine verbesserte Bonität des Landes. Sehen viele Anleger die Anleihen als sicher an, steigt die Nachfrage. Eine höhere Nachfrage wiederum lässt die Kurse der Anleihen steigen, was im Umkehrschluss zu niedrigeren Zinsen führt.

Aktuell gelten Staatsanleihen hierzulande immer noch als sehr sicher, so dass die Zinsen entsprechend niedrig ausfallen. Dass ist auch einer der Gründe für die langanhaltende Niedrigzinsphase im Bereich der Baufinanzierungen.

  1. Zinspolitik der EZB

Die Europäische Zentralbank (EZB) legt wichtige Zinssätze für Geschäftsbanken fest. Dazu gehören unter anderem der Refinanzierungssatz, zu dem sich Banken bei der EZB neues Geld leihen können. Zudem bestimmt der Einlagenzins, welche Zinsen die Geschäftsbanken für Einlagen erhalten, die sie bei der Zentralbank halten (praktisch alles Giralgeld, was sie nicht anderweitig investieren).

Da sich die Leitzinssätze der EZB seit langer Zeit auf einem rekordverdächtig niedrigen Niveau befinden, liegen auch die Zinsen für Staatsanleihen niedrig. Der Staat kann sich nämlich günstig verschulden und muss somit keine hohen Zinsen an Anleger zahlen. Dazu kommt das Anleihekaufprogramm der EZB, welches ebenfalls die Zinsen für Staatsanleihen niedrig hält.

Indirekt wirkt sich die Zinspolitik der EZB also auch auf die Bauzinsen aus. Niedrige Leitzinsen beeinflussen die Zinsen für Staatsanleihen und diese wiederum die Zinsen für Pfandbriefe, die ihrerseits die Kosten für Baufinanzierungen bestimmen.

  1. Inflationsrate

Aktuell kämpft auch Deutschland mit einer relativ hohen Inflationsrate. Auch hier liegt eine Gefahr für die Bauzinsen: Im Normalfall soll die EZB nämlich dafür sorgen, dass im Euroraum eine Inflation von maximal 2% vorherrscht. Da diese Zielmarke momentan sehr deutlich übertroffen wird, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die EZB mit einer Erhöhung der Leitzinsen gegensteuert. Höhere Leitzinsen sorgen für höhere Zinsen der Staatsanleihen. Wie oben beschrieben, beeinflusst dies wiederum über die Pfandbriefe auch die Bauzinsen.

Diese Faktoren verdeutlichen den Zusammenhang zwischen Marktgegebenheiten und den Bauzinsen. Doch wie steht es aktuell um diese Parameter?

Bauzinsen: Aktuell gibt es durchaus Anzeichen für Erhöhungen

Die aktuelle politische Lage rund um die Ukraine hat einen allzu schnellen Anstieg der Bauzinsen erst einmal gestoppt. Nahezu alle Wirtschaftsexperten gehen von einer schwächelnden Konjunktur aus. Aus diesem Grund könnte sich der Anstieg der Bauzinsen zwar fortsetzen, allerdings dürfte das eventuell nicht so schnell geschehen wie gedacht.

Die folgende Liste zeigt sowohl mögliche erhöhende als auch potenzielle senkende Faktoren auf die Bauzinsen:

  • Hohe Inflationsrate (+)
  • Angekündigte Zinswende bei der EZB (+)
  • Hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen (-)

Aufgrund der aktuell unsicheren wirtschaftlichen Lage lässt sich nicht genau sagen, wie sich die Bauzinsen im Jahr 2022 weiterentwickeln werden. Es kann sowohl sein, dass die Notenbanken aufgrund der schlechteren Konjunkturaussichten die Geldpolitik doch lockerer halten als ursprünglich geplant. Andererseits besteht auch die Möglichkeit, dass die steigende Inflation die EZB zum Handeln zwingt. Kreditnehmer sollten auf jeden Fall die Augen offenhalten und Angebote vergleichen.

Individuelle Einflussfaktoren auf die Bauzinsen 

Zinseinsparung bei der Baufinanzierung
So lassen sich die Kosten einer Baufinanzierung weiter senken Foto: Ibrahim Boran on Unsplash

Neben den Marktgegebenheiten spielen auch die die individuellen Faktoren einer Baufinanzierung eine wichtige Rolle bei der Festlegung des Zinssatzes. Hierbei gilt: je höher das Ausfallrisiko, desto höher der Zinssatz.  

Die wichtigsten Faktoren:

  1. Persönliche Bonität 

Die Bonität eines Kreditnehmers bestimmt, ob dieser in der Lage ist, den Verpflichtungen aus der Baufinanzierung über den gesamten Zeitraum hinweg nachzukommen. Hierbei geht es zum einen um die eigenen finanziellen Möglichkeiten und zum anderen um das bisherige Zahlungsverhalten.

Die eigenen finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers zeigt vor allem das maximal verfügbare Einkommen. Hierbei werden alle Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenübergestellt. Die Differenz aus beiden Beträgen zeigt das verfügbare Einkommen. Dieses steht für die Tilgung von Kreditraten zur Verfügung und beschreibt also die maximal mögliche Tilgungsrate.

Hier sollten Verbraucher einen gewissen Sicherheitspuffer mit einberechnen. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Raten auch bei finanziellen Veränderungen weiterhin gezahlt werden könnten.

Das bisherige Zahlungsverhalten lässt sich am besten anhand von Auswertungen von Auskunfteien wie der SCHUFA ermitteln. Aus diesem Grund holen alle Banken bei der Baufinanzierung eine Schufa-Auskunft ein. Auch hier gilt: Je besser der Bonität Score, desto besser die Kondition für die Baufinanzierung.

  1. Höhe des Eigenkapitals

Eigenkapital spielt bei einer Baufinanzierung eine nach wie vor sehr wichtige Rolle. Dies liegt vor allem an der Tatsache, dass eigene Mittel die nötige Kreditsumme senken. Wer also 10 bis 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen kann, muss die Immobilie zu einem geringeren Anteil beleihen. Eine niedrigere Beleihung wird von Banken fast immer mit niedrigeren Zinsen belohnt. 

Wurden früher 20% Eigenkapital als Mindestvoraussetzungen genannt, reichen heute auch oftmals 10%. Wer also die Nebenkosten für eine Immobilie aufbringen kann, erhält heute bei vielen Banken auch eine Baufinanzierung. Trotzdem gilt nach wie vor die Devise: Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Bauzinsen im Einzelfall.

  1. Länge der Zinsbindung

Auch die Länge der Zinsbindung hat eine gewisse Auswirkung auf die Höhe des Zinssatzes einer Baufinanzierung. Eine längere Zinsbindung sorgt dafür, dass Kreditnehmer den Zinssatz für einen längeren Zeitraum reservieren können. Der Baukredit wird somit zinstechnisch von der Marktentwicklung abgekoppelt. Für diese Sicherheit wollen Kreditgeber eine gewisse Vergütung, die sich in einem höheren Zinssatz ausdrückt.  

Trotzdem kann es sich lohnen, wegen der aktuell niedrigen Bauzinsen auf eine lange Zinsbindung zu setzen. Dies gilt umso mehr angesichts der aktuellen Zinsentwicklung. Aus diesem Grund empfiehlt sich momentan eine Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Da die Zinssätze für eine Zinsbindung von 15 Jahren ebenfalls sehr niedrig ausfallen, ist auch dies oft noch eine lohnende Option.

Hinweis: Auch wenn die Zinsbindung wie eine feste Laufzeit wirkt, während der ein Kreditnehmer seine Baufinanzierung nicht ohne weiteres kündigen kann, stellen lange Zinsbindungen kein Problem dar. Der Gesetzgeber hat in §489 BGB festgelegt, das Kreditnehmer nach einer Laufzeit von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht haben. Nach 10 Jahren lässt sich ein Baukredit somit jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen.

So lassen sich die Kosten einer Baufinanzierung weiter senken

Bisher wurden vor allem die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Zinssatz einer Baufinanzierung betrachtet. Darüber hinaus haben Verbraucher jedoch die Möglichkeit, die Kosten ihres Baukredits auch durch andere Maßnahmen zu senken. 

Dazu gehören:

  1. Zinsersparnis in höhere Tilgung investieren

Trotz des Anstiegs der Bauzinsen in den letzten Monaten liegen diese immer noch auf einem relativ niedrigen Niveau. Kreditnehmer können dies nutzen, indem sie die Zinsersparnis in eine höhere anfängliche Tilgung investieren. Bei einer Kreditsumme von 250.000 Euro und einem Zinssatz von 1,5% pro Jahr ergibt sich bei einer anfänglichen Tilgung von 3 statt 2% nach 15 Jahren bereits eine Zinsersparnis von fast 5.000 Euro. Zusätzlich liegt die Restschuld nach 15 Jahren um über 40.000 Euro niedriger.

  1. Sondertilgungen nutzen

Wenn die Möglichkeit besteht, während der Kreditlaufzeit Geld anzusparen, sind Sondertilgungen eine gute Kostensenkungsmöglichkeit. Gerade in den ersten Jahren kann es sich lohnen, einen bestimmten Anteil der Kreditsumme vorzeitig zu tilgen. Dies senkt die Zinskosten insgesamt deutlich ab und sorgt zudem dafür, dass Kreditnehmer schneller schuldenfrei sind. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass auch heute noch nicht alle Baufinanzierungen kostenlose Sondertilgungen anbieten. 

Glücklicherweise gibt es immer mehr Angebote, in denen sich zumindest fünf bis 10% der jeweiligen Restschuld pro Jahr als Sondertilgungen leisten lässt. Doch Achtung: Eine solche Option lohnt sich nur dann, wenn die Sondertilgung künftig auch realistisch ist. Oft verlangen Banken für Sondertilgungsoption nämlich Zinsaufschläge. Hier sollten Kreditnehmer vorher prüfen, ob das Ganze für Sie sinnvoll ist.

Bauzinsen genau im Blick behalten und Kosten kontrollieren

Die Zinsen für Baukredite sind in den letzten Monaten deutlich angestiegen. Es schien so, als ob sich diese Entwicklung ungehemmt fortsetzt, doch mit dem Krieg in der Ukraine ist eine neue Entwicklung eingetreten. Es kommt jetzt maßgeblich auf die Zinspolitik der EZB an: Sollte die Notenbank durch Zinserhöhungen die Inflation bekämpfen wollen, wird sicherlich auch die Bauzinsen erhöhen. Sollte sie aufgrund der düsteren Konjunkturaussichten jedoch bei der lockeren Geldpolitik bleiben, dürfte der Anstieg der Bauzinsen geringer ausfallen. Wer ein Haus finanzieren möchte, sollte auf jeden Fall die Augen offenhalten und die Angebote vergleichen.

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