Hauskredit richtig planen: Diese 4 Fehler sollten Käufer vermeiden

Ein Hauskredit ist eine Angelegenheit, die gut und lange überlegt werden muss. Die Kosten der Finanzierung bewegen sich fast immer im guten sechsstelligen Bereich, die Laufzeit ist lang, was wiederum bedeutet, dass die Hausfinanzierung jeden Kreditnehmer auf lange Sicht belastet. Natürlich dient der Kredit einem guten und empfehlenswerten Ziel, nur sollte dieses gut geplant werden. Einige Fehler werden oft angesprochen und vielfach wird vor ihnen gewarnt, dennoch werden sie auch heute noch gemacht. Dieser Artikel geht auf die vier häufigen Fehler erneut ein.

1. Angebote nicht vergleichen

Dieser Punkt ist schon bei gewöhnlichen Krediten wichtig. Wer für den Bau der Traumimmobilie einen Hauskredit aufnehmen möchte, kommt jedoch kaum darum herum. Nur ein Angebotsvergleich kann Varianten der Kredite und ihre Unterschiede aufzeigen. Es geht um:

• Konditionen – sicherlich hängen die Konditionen massiv von der Bonität des Kreditnehmers und von eventuellen Sicherheiten ab, dennoch unterscheiden sich Kreditkosten teils bei denselben Voraussetzungen voneinander. Auf die Länge der Laufzeit gerechnet machen schon wenige Zinspunkte einen großen Unterschied.
• Laufzeiten – wie lange läuft der Kredit? Wie lang gilt die Zinsbindung? Gerade der letzte Punkt ist aktuell sehr wichtig. Niemand weiß, wann die EZB das Zinsniveau anhebt. Experten warnen längst, dass viele laufende Baufinanzierungen zu Platzen drohen, wenn deren Zinsbindung aufgehoben wird und eine Anschlussfinanzierung mit Zinsen in der Höhe von einst aufgenommen werden muss.
• Sicherheiten – zumeist wird das Haus selbst mittels einer Grundschuld oder Hypothek als Sicherheit Beide werden im Grundbuch eingetragen, doch unterscheiden sie sich. Die Grundschuld bleibt konstant bestehen und wird erst nach der letzten Rate gelöscht. Die Hypothek verringert sich mit jeder Rate. Über Hypotheken gesicherte Kredite sind oft teurer, da der Aufwand höher ist.

Natürlich kommen noch weitere Fragen bei dem Vergleich mit ins Spiel. Die persönliche Sicherheit ist ebenso wichtig wie die Frage der Tilgung.

2. Finanzielle Möglichkeiten vorher nicht sorgfältig prüfen und planen

Es sollte selbstverständlich sein, doch ist der Traum vom eigenen Haus oft so groß, dass die eigene Finanzplanung quasi durch die rosarote Brille gesehen wird. Es gilt:

• Haushaltsrechnung – was kommt rein, was geht fix raus? Ein Puffer muss monatlich eingerechnet werden, denn Reparaturen am Auto, Arbeitsausfälle wegen Krankheit oder sonstige Kosten kommen immer wieder auf Haushalte zu. Was nun übrig bleibt, zeigt auf, wie hoch die monatliche Rate höchstens ausfallen kann.
• Auf Sicherheit setzen – die wenigsten Menschen können ihre finanzielle Situation auf ein Jahr felsenfest und sicher voraussagen. Bei einer Baufinanzierung sollte die Haushaltsrechnung daher einen echten Sicherheitspuffer beinhalten. Es sollte immer so gerechnet werden: Wenn das Einkommen für eine kurze Zeit wegfällt, sollte der geschaffene Puffer ausreichen, um das Notwendigste samt Kreditrate zu bezahlen.

Ein großer Fehler beim Ausloten der persönlichen Möglichkeiten ist, die bisherige Miete eins zu eins als Kreditrate zu betrachten. Die Rechnung geht sicherlich auf, wenn die aktuelle Miete sehr hoch ist, in allen anderen Fällen ergibt sich durch die weiteren Nebenkosten stets ein Fehlbetrag. Gerade das erste Jahr im eigenen Haus ist oft erschreckend teuer, weil Kostenpunkte aufkommen, die vorher gar nicht bedacht wurden.

3. Ohne Eigenkapital finanzieren

Sicherlich gibt es die Angebote, die von einer 100-Prozent-Finanzierung ganz ohne Eigenkapital sprechen. Sie gibt es und sie werden angenommen. Sinnvoll ist diese Finanzierungsart jedoch nicht, da schlichtweg die Wahrscheinlichkeit, das Haus nie bis zur Rente abbezahlen zu können, mit jedem Cent weniger Eigenkapital steigt. Aber was wird geraten?

• Empfohlene Quote – das Eigenkapital sollte 30 Prozent des Hauspreises ausmachen. Alternativ können die Kaufnebenkosten mit dem Eigenkapital gestemmt werden.
• Mindestquote – unter einer Eigenkapitalquote von zehn bis fünfzehn Prozent ist von der Finanzierung abzuraten.

Es gibt natürlich eine Ausnahme. Hauskäufer, die ein sehr gutes Einkommen, geringe Belastungen und einen absolut sicheren Arbeitsplatz haben, können auch mit weniger oder ohne Eigenkapital finanzieren. Die monatliche Kreditrate setzt nun aber auf eine sehr hohe Tilgung.

4. Tilgung zu niedrig ansetzen

Hausfinanzierungen werden meist mit gleichbleibenden Raten getilgt, wobei Sondertilgungen noch hinzukommen. Diese gleichbleibende Rate führt aber häufig dazu, dass die eigentliche Tilgung übersehen wird:

• Gute Tilgungsrate – mindestens 2 Prozent sollte die Tilgungsrate betragen, besser sind noch vier Prozent und mehr.
• Gefahr – bei niedrigeren Tilgungsraten, wie den oft genutzten 1 Prozent, zahlt der Hauskäufer zwar die Zinsen ab, doch dauert es lange, bis überhaupt der echte Kredit getilgt wird.

Wie wird eigentlich getilgt? Nun, bei der Finanzierung werden zuerst überwiegend die über die Laufzeit hinweg entstehenden Zinsen getilgt. Das heißt, dass bei einer niedrigen Tilgungsquote praktisch jeden Monat zu 98 Prozent nur Zinsen bezahlt werden, während die aufgenommene Summe allenfalls marginal kleiner wird. Nach der Beendigung der Zinsbindung und bei einer Anschlussfinanzierung muss ein Großteil der einst aufgenommenen Summe weiterhin zurückbezahlt werden. Der Anschlusskredit beläuft sich auf eine nur leicht veränderte Kreditsumme, dafür fallen nun aber die neuen – und wahrscheinlich weitaus höheren – Zinsen auf die noch offene Summe an. Um auf diese Weise ein Haus abzubezahlen, vergehen Jahrzehnte.

Umso höher die Tilgung ist, desto geringer ist die neu aufzunehmende Kreditsumme bei einer Anschlussfinanzierung. Gleichzeitig sinkt die Gefahr, durch ein neues Zinsniveau arg in finanzielle Schieflage zu geraten.

Fazit – lieber länger überlegen und verhandeln

Hauskäufer sollten sich niemals drängen lassen, wenn sie sich um eine Finanzierung zum Hauskauf kümmern. Die eigenen finanziellen Möglichkeiten geben das Limit vor und müssen unbedingt so achtsam berechnet werden, dass monatlich dauerhaft Geld zurückgelegt werden kann. Die Umrechnung der bisherigen Miete in monatliche Raten funktioniert nur manchmal und ist gerade im ersten Kreditjahr sehr unsicher, da die letztendlichen Unterhaltskosten des eigenen Hauses gar nicht berechnet werden können. Auch hilft es, lieber ein oder zwei Jahre abzuwarten und mehr Eigenkapital aufzubauen – oder auch bei der Familie um Unterstützung zu bitten. Wenn nun noch auf eine möglichst hohe Tilgungsquote geachtet wird, sodass wirklich der Kredit und nicht nur Zinsen zurückbezahlt werden, dürfte auch die Anschlussfinanzierung keinen Hauskäufer den kalten Schweiß auf die Stirn treiben.