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Beratungsgespräch für Baufinanzierung
Bevor Sie eine Entscheidung zum Bau oder Kauf einer Immobilie treffen, sollte Sie Ihren Bankberater kontaktieren Foto: ©goodluz - stock.adobe.com

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Welche Faktoren müssen Sie für die Eigenheimfinanzierung beachten?

Die wenigsten Menschen können sich ihren Traum vom Eigenheim komplett aus eigenen Rücklagen erfüllen. Die Eigenheimfinanzierung überbrückt die Differenz zwischen Eigenkapital und den tatsächlichen Baukosten oder dem Kaufpreis des Hauses. Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen, sollten Sie jedoch berechnen, wie viel die Immobilie maximal kosten darf. Folgende Faktoren sollten Sie dabei berücksichtigen:

  • Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben
  • das verfügbare Eigenkapital
  • die anfallenden Kaufnebenkosten
  • Tilgung und Sollzinssatz Ihrer Baufinanzierung
  • die Dauer der Sollzinsbindung
Finanzcheck für Baufinanzierung

Kassensturz: Welche Kreditraten können Sie sich leisten?

Ihre Baufinanzierung zahlen Sie in monatlichen Raten zurück. Die Ratenhöhe darf Ihren finanziellen Spielraum nicht übersteigen. Kalkulieren Sie zu eng, können Sie sich die Ratenzahlungen im schlimmsten Fall irgendwann nicht mehr leisten. Der erste Schritt auf dem Weg zur Eigenheimfinanzierung besteht daher in einem gründlichen Kassensturz. Um das Familiennettoeinkommen zu ermitteln, stellen Sie Ihre monatlichen Einnahmen den regelmäßigen Ausgaben gegenüber.

Unter den monatlichen Einnahmen listen Sie alle regelmäßigen Einkünfte auf. Dazu gehören Löhne und Gehälter, Einnahmen aus Mieten und Kapitaleinkünfte, Renten, Prämien und Unterhaltsleistungen. Urlaubs- oder Weihnachtsgeld berücksichtigen Sie nur, wenn diese Einnahmen durch einen Tarifvertrag auch in der Zukunft gesichert sind. Berechnen Sie Kindergeld mit ein, beachten Sie, bis wann dieses tatsächlich gezahlt wird.

Selbständige, die kein festes Gehalt beziehen, können sich an den Einnahmen aus den letzten drei bis fünf Jahren orientieren. Addieren Sie alle Monatseinnahmen und errechnen Sie daraus einen Durchschnittswert.

Die Summe Ihrer Einnahmen ist das Familienbruttoeinkommen. Anschließend ermitteln Sie Ihre Ausgaben. Dazu zählen Miete, Strom, Heizung, Versicherungen, die Kosten für Benzin, Telekommunikation, Lebensmittel und Kleidung. Berücksichtigen Sie auch Kosten für Medikamente und Freizeitaktivitäten. Achten Sie darauf, keine Posten zu vergessen, die nur einmal im Jahr anfallen.

Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ergibt das Familiennnettoeinkommen. Anhand dieser Summe können Sie den Betrag ermitteln, den Sie im Monat zur Eigenheimfinanzierung zur Verfügung haben. Idealerweise ziehen Sie von der Endsumme noch einen Sicherheitspuffer ab, um noch ausreichend Geld für unvorhergesehene Ausgaben oder Urlaube zurücklegen zu können. Ein guter Anhaltspunkt für die mögliche Höhe der Kreditrate ist Ihre aktuelle Monatskaltmiete. Einer Faustregel zufolge sollte die monatliche Rate nicht mehr als 30 bis 35 Prozent des Familiennettoeinkommens betragen.

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Wie viel Eigenkapital können Sie einbringen?

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, umso günstiger wird die Baufinanzierung. Können Sie einen großen Teil der Kosten aus eigener Tasche decken, belohnen Banken dies mit besseren Konditionen für die Eigenheimfinanzierung.

Die empfohlene Eigenkapitalquote liegt bei 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Kreditinstitute verlangen vor der Bewilligung des Darlehens in der Regel einen Eigenkapitalnachweis. Es gibt mittlerweile auch Finanzierungskonzepte komplett ohne Eigenkapital. Bei der sogenannten Vollfinanzierung müssen Sie aber mit höheren Risikozuschlägen rechnen. Der effektive Jahreszinssatz steigt, Sie zahlen über die gesamte Kreditlaufzeit wesentlich mehr als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital.

Welche Haushaltspauschalen berücksichtigt die Bank?

Ihre eigene Haushaltsrechnung zeigt Ihnen, wie viel Sie monatlich für die Eigenheimfinanzierung aufbringen können. Das bedeutet aber noch nicht, dass sich die Bank Ihrer Einschätzung anschließt und einen Kredit in der gewünschten Höhe gewährt. Kreditgeber berechnen Ihr Budget nämlich häufig anhand einer sogenannten Haushaltspauschale.

Auch Ihre Bank ermittelt zunächst das Familieneinkommen. Das ist die Summe der Einnahmen aller Kreditnehmer abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Ihre Vermögensverhältnisse, Ihr Zahlungsverhalten und Geschäftsgebaren überprüfen Kreditgeber dabei anhand der Bankauskunft.

Noch wichtiger als Ihre Einnahmen sind für Kreditgeber allerdings Ihre laufenden Ausgaben. Viele Kreditnehmer unterschätzen ihre Ausgaben und setzen diese in ihrer eigenen Haushaltsrechnung zu niedrig an. Banken ermitteln Ihre Ausgaben daher anhand einer Haushaltspauschale. Die Höhe dieser Pauschale liegt bei 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.

Wie berechnen Sie die maximale Darlehenshöhe?

Aufgrund der eingesetzten Pauschale kann die Haushaltsrechnung der Bank von Ihrer eigenen Berechnung abweichen. Wollen Sie das Finanzierungsangebot Ihrer Bank überprüfen, können Sie anhand Ihrer Haushaltsrechnung selbst die mögliche Darlehenshöhe herausfinden. Aus Ihrer Haushaltsrechnung ergibt sich die Rate, die Sie monatlich zahlen können. Als weitere Variablen benötigen Sie noch den Sollzins und die anfängliche Tilgungsrate. Den Sollzinssatz können Sie mit einem Bauzinsrechner ermitteln oder dem repräsentativen Beispiel Ihrer Bank entnehmen. Die Tilgungsrate sollte zu Beginn bei mindestens zwei Prozent pro Jahr liegen, damit Sie das Darlehen in einem realistischen Zeitraum zurückzahlen können.

Mit der folgenden Formel lässt sich die maximale Finanzierbarkeit ermitteln, also die Darlehenshöhe, die Sie beantragen können:

Maximale Darlehenshöhe

Monatsrate x 12 Monate x 100 : (Sollzins + Tilgung) = mögliche Darlehenshöhe

Ergibt Ihre Haushaltsrechnung, dass Sie sich eine monatliche Rate von 750 Euro leisten können, sieht die Rechnung beispielsweise so aus:

750 x 1.200 : (1,35 + 2) = 268.656,72

Nach dieser Beispielrechnung können Sie ein Darlehen in Höhe von 268,656 Euro aufnehmen. Weicht der Vorschlag Ihrer Bank weit von Ihrem Ergebnis ab, sollten Sie die Aufstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben noch einmal sorgfältig überprüfen. Halten Sie diese für realistisch, hören Sie sich gegebenenfalls um, was Ihnen ein anderer Kreditgeber anbietet.

Finanzplan zur Finanzierung einer Immobilie

Wie viel darf Ihr Traumhaus kosten?

Kennen Sie die maximale Darlehenshöhe, können Sie daraus den möglichen Bau- oder Kaufpreis für Ihr Traumhaus ableiten. Verfügen Sie über Eigenkapital, können Sie wahlweise ein geringeres Darlehen aufnehmen oder aber die verfügbare Summe auf die maximale Finanzierbarkeit aufschlagen und mehr Geld in die Immobilie investieren.

Bei Ihrer Kalkulation gilt es, auch die Bau- oder Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Dazu gehören etwa Ausgaben für den Notar, für den Grundbucheintrag, eine eventuelle Maklerprovision und eventuell die Grunderwerbssteuer. Letztere beträgt abhängig vom Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Grundstückspreises. Für den Grundbucheintrag müssen Sie etwa 1,5 Prozent vom Kaufpreis des Grundstücks berechnen. Die Maklerprovision beträgt je nach Bundesland zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei gut 15 Prozent. Darüber hinaus sollten Sie noch Kosten für Versicherungen sowie eventuelle Renovierungsmaßnahmen mit einplanen.

Wie die Finanzierungskonditionen die Kreditkosten beeinflussen?

Neben der Darlehenshöhe und der möglichen monatlichen Rate gilt es bei der Planung der Eigenheimfinanzierung auch die Finanzierungskonditionen zu berücksichtigen. Ausschlaggebend für den Vergleich der Kreditkosten ist der effektive Jahreszins. Dieser berücksichtigt sowohl den Sollzinssatz als auch alle Kreditnebenkosten. Der effektive Jahreszins ist oft bonitätsabhängig. Eine gute Zahlungsfähigkeit belohnen Banken mit geringeren Zinssätzen.

Die Tilgungsrate bestimmt, wie schnell Sie Ihren Kredit zurückzahlen können. Je länger die Laufzeit eines Kredits, umso mehr Zinszahlungen müssen Sie leisten und umso teurer ist das Darlehen. Wer möglichst schnell wieder schuldenfrei sein möchte, wählt dementsprechend eine höhere Tilgungsrate. Welche Tilgungsrate Sie sich leisten können, hängt allerdings stark von Ihrer persönlichen Situation ab. Berufseinsteiger können Tilgungsraten von 3 oder 4 Prozent meist nicht stemmen. Nehmen Sie bereits in jungen Jahren einen Kredit fürs Eigenheim auf, können Sie jedoch mit langen Laufzeiten planen und sind trotzdem bis zum Renteneintritt schuldenfrei. Kaufen Sie erst im fortgeschrittenen Alter ein Haus, muss die Tilgungsrate höher ausfallen, damit Sie das Darlehen bis zum Renteneintritt zurückgezahlt haben.

Kredite zur Eigenheimfinanzierung unterscheiden sich schließlich noch in der Länge der Sollzinsbindung. Eine lange Sollzinsbindung verschafft Ihnen langfristige Planungssicherheit. Sie nimmt Ihnen jedoch auch die Möglichkeit, flexibel auf fallenden Zinsen zu reagieren. Hier müssen Sie abwägen, wie viel Risikobereitschaft Sie sich in Ihrer aktuellen Situation leisten wollen.

Mit einer individuellen Haushaltsrechnung zur passenden Eigenheimfinanzierung

Wie viel Haus Sie sich leisten können, lässt sich nie pauschal beantworten. Damit Sie die Eigenheimfinanzierung über Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg zuverlässig zurückzahlen können, ist immer eine realistische individuelle Kalkulation notwendig.

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