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Finanzielle Unterschiede bei der Finanzierung von einer Eigentumswohnung und einem Haus

Finanzierung von einer Eigentumswohnung
Eine schicke Eigentumswohnung in einem beliebten Stadtviertel ist für viele Menschen ein Traum. Doch als Besitzer einer Eigentumswohnung ist man immer Teil einer Eigentümergemeinschaft und kann nur bedingt eigene Entscheidungen treffen. Foto: Jonas Denil on Unsplash

Nicht nur die Art des Wohnens unterscheidet sich beim Erwerb eines Hauses und einer Eigentumswohnung, sondern auch die Gestaltung der Finanzierung orientiert sich an anderen Parametern. Hier erfahren Sie, welche Unterschiede Sie als zukünftiger Besitzer einer Wohnung oder eines Hauses schon bei der Gestaltung einer Finanzierung beachten sollten.

Warum Wohneigentum eine sinnvolle Investition sein kann

Die Investition des eigenen Geldes in eine Immobilie ist grundsätzlich eine sinnvolle Kapitalanlage, die einen wichtigen Beitrag zur Lebensqualität und zur Altersabsicherung leistet. Statt monatlich hohe Mieten an Wohnungsbaugesellschaften oder private Vermieter zu zahlen, kann man mit teilweise ähnlichen Beträgen meist über mehrere Jahrzehnte hinweg die Raten für sein Eigentum abtragen. Während die monatlichen Raten ebenfalls das verfügbare Einkommen reduzieren, genießen Eigentümer ein vollkommen anderes Lebensgefühl.

Die Vorteile einer selbst genutzten Immobilie oder einer Wohnung:

  • Höhere Lebensqualität
  • Mietfreies Wohnen auch im Alter
  • Kann als bestehender Wert vererbt werden
  • Wirkt sich bereits vor der Rente positiv aus
  • Macht unabhängig von Mietpreisentwicklung
  • Freie Gestaltungsmöglichkeiten der Einrichtung

Den vielen Vorteilen stehen allerdings auch Nachteile gegenüber:

  • Tilgung der Schulden schränkt Konsum zeitweise ein
  • Hohe Verschuldung durch Kreditaufnahme
  • Berufsunfähigkeit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit können Finanzierung gefährden
  • Große Häuser oft im Alter überdimensioniert / zu pflegeintensiv
  • Flexibilität und Mobilität bei beruflichen Veränderungen eingeschränkt
  • Verpflichtung zum ständigen Werterhalt und Vorsorge für Sanierung / Modernisierung

Diese Vor- und Nachteile sollte jeder Interessent im Vorfeld gut abwägen und sich erst dann entscheiden. Es empfiehlt sich, auch schon vor dem Kauf Worst-Case-Szenarien durchzuspielen: Kann bei Paaren die Finanzierung auch mit einem Einkommen gestemmt werden? Wie wird das Eigentum bei einer Trennung aufgeteilt? Wie werden Kinder aus vorherigen Beziehungen im Erbe bedacht?

Was Käufern bei allen Eventualitäten und Risiken auch immer bewusst sein muss: Dem hohen Kredit steht bei einem Haus oder auch einer Eigentumswohnung immer ein Wert gegenüber. Scheitert der einst geschmiedete Plan, kommen die meisten Käufer durch einen guten Verkauf schuldenfrei wieder aus dem Projekt heraus. Aufgrund der aktuellen Niedrigzinspolitik ist der Markt allerdings etwas überdreht und die Preisen steigen drastisch. Dennoch können vielfach immer noch Menschen mit einem durchschnittlichen Einkommen zu günstigen Zinsen eine Eigentumswohnung finanzieren – bei einem ganzen Haus sieht es hingegen anders aus.

Wie sich Häuser und Eigentumswohnungen unterscheiden

Wohnung oder Haus, diese Frage wird in ländlichen Regionen aber auch in der Stadt immer wieder diskutiert. Wer sich für ein freistehendes Einfamilienhaus auf dem eigenen Grundstück entscheidet, trägt andere Risiken als der Käufer einer Eigentumswohnung. Kaufinteressenten sollten sich im Vorfeld mit folgenden Fragen auseinandersetzen:

  • Wo will man leben? In der City im Zentrum oder im Grünen weiter außerhalb?
  • Was muss in der Nähe vorhanden sein? Discos und Restaurants, Wälder und Wiesen oder Schulen und Kitas?
  • Wie wichtig ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
  • Will man nach eigenen Wünschen bauen oder bestehenden Wohnraum erwerben?

Wer im Rahmen der Beantwortung dieser Fragen immer mehr zu einer finanzierbaren Eigentumswohnung tendiert, die beispielsweise in einem Mischgebiet am Stadtrand liegt, der kann sich langsam, aber sicher mit der Finanzierung befassen. Wichtig: Als Käufer einer Eigentumswohnung erhält man lediglich einen Anteil an einer Immobilie. Der Besitzer der Wohnung hat im Vergleich zum Besitzer eines Einfamilienhauses nur bedingt die Entscheidungsfreiheit über Investitionen und Gestaltung des Gebäudes. Hier muss dem Besitzer der Eigentumswohnung stets klar sein, dass die Eigentümergemeinschaft darüber entscheidet, ob regenerative Energien nachgerüstet werden, ob der gemeinsame Garten verändert wird oder ob das Dach saniert werden muss.

Wo ein Hausbesitzer immer noch mit sich selbst ausmachen kann, ob das Dach gründlich saniert oder lediglich geflickt wird, bestimmt bei Eigentumswohnungen die Gemeinschaft. Hier bestimmt die Mehrheit darüber, wann welche Maßnahmen durchgeführt werden, die dann von jedem Einzelnen bezahlt werden müssen.

Auch Banken bzw. Kreditgeber für Wohneigentumsfinanzierungen bewerten Eigentumswohnungen und Häuser sehr unterschiedlich. Der Erwerb eines Hauses ist grundsätzlich teurer als die Anschaffung einer Eigentumswohnung. Hierbei spielt der Faktor Lage bei Häusern eine fast noch größere Rolle als bei einer Wohnung. Häuser und Wohnungen sind in der Stadt grundsätzlich teurer als auf dem Land.

Beim Haus wird unterschieden, ob es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reiheneckhaus oder ein Reihenmittelhaus handelt – die Preise sinken in entsprechender Reihenfolge. Erst dahinter reihen sich dann Eigentumswohnungen ein, es sei denn, diese befinden sich in begehrter, exponierter Lage.

Eigentumswohnungen wiederum werden ebenfalls nach Lage und nach dem Gesamtzustand des Hauses bewertet. Innerhalb des Gebäudes können sich die einzelnen Preise dann von Stockwerk zu Stockwerk verändern, wo das Penthouse mit Dachterrasse die teuerste Variante darstellt.

Welche Kosten und Details Besitzer einer Eigentumswohnung kennen sollten

Umzug in die Eigentumswohnung
Damit der Umzug in die Eigentumswohnung nicht zum Alptraum wird, sollten sich Käufer im Vorfeld über die Eigentümergemeinschaft informieren. Oft reicht ein einziger Miteigentümer, um die gesamte Nachbarschaft an den Rand der Verzweiflung zu bringen. Foto: Christian Erfurt on Unsplash

Wo der Besitzer eines freistehenden Einfamilienhauses selbst entscheiden kann, ob gerade Geld für die Sanierung des Dachs oder die Gestaltung des Gartens vorhanden ist, bleibt der Besitzer einer Eigentumswohnung immer in seinen Entscheidungen beschränkt. Mit Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer Teil der Eigentümergemeinschaft und muss monatlich seinen Beitrag zu den laufenden Betriebskosten leisten und das Hausgeld entrichten. Als Eigentümer eines Hauses kann man stets selbst entscheiden, ob man einen weiteren Kredit für die Gestaltung des Gartens oder für Anbauten wie ein Carport aufnehmen will.

Die laufenden Betriebskosten für Energie und Wasser, aber auch für den Putzdienst im Treppenhaus oder einen Gärtner kann der einzelne Besitzer nur sehr geringfügig beeinflussen – der Eigentümer eines Hauses kann seine Heizung runter drehen und selbst Tätigkeiten übernehmen. Der Inhaber einer Wohnung hingegen kann nur an die Gemeinschaft appellieren.

Das Hausgeld wiederum ist eine von der Gemeinschaft getragene Instandhaltungsrücklage, die für größere Reparaturen und Sanierungsarbeiten vorgesehen ist. Die Höhe und die Verwendung wird wieder von der Gemeinschaft bestimmt, was in leider viel zu vielen Fällen Streitigkeiten und sogar Gerichtsprozesse nach sich zieht.

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