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Immobilienfonds – die Vor- und Nachteile

Immobilienfonds – die Vor- und Nachteile
Immobilienfonds sind eine Alternative zur direkten Investiton in Immobilien Foto: ©Eisenhans - stock.adobe.com

Beim Vermögensaufbau oder -erhalt kommt der Diversifizierung große Bedeutung zu. Eine Möglichkeit der Kapitalanlage sind die sogenannten Immobilienfonds. Wer nicht ausreichend Kapital für eine eigene Immobilie zur Verfügung hat und diese Asset-Klasse trotzdem abdecken möchte, kann mit Immobilienfonds in Immobilien investieren.

Was ist ein Immobilienfonds?

Bei einem Immobilienfond handelt es sich für viele Anleger um eine Alternative zur direkten Investition in Immobilien. Wer sich eine eigene Immobilie nicht leisten kann und trotzdem eine Investition in die Asset-Klasse Immobilien wünscht, kann einen Immobilienfonds wählen. Derartige Fonds investieren mehr als die Hälfte des Geldes in Grundstücke und Immobilien. Zu den möglichen Immobilien gehören Wohnhäuser, Hotels oder auch gewerbliche Gebäude. Für die Investition bekommen die Anleger ein Zertifikat gemäß ihres Fondsanteils.

Bei Immobilienfonds müssen mindestens 51 % des Anlagevolumens in Immobilien investiert sein. Die anderen 49 % können die Investoren je nach Anlagestrategie in Zinspapiere, Anleihen oder ebenfalls Immobilien investieren. Zudem ist auch das Halten von umfassender Barreserven denkbar. Schließlich können Anleger die Fondsanteile verkaufen, sodass der Fond dann noch ausreichend Kapitel zum Rückkauf zur Verfügung haben muss.

Wie funktioniert ein Immobilienfond?

Die Grundfunktion eines Immobilienfonds ist eigentlich relativ leicht verständlich. Dabei unterscheidet sich der Immobilienfond nicht von anderen derartigen Investment-Produkten. Es erfolgt eine einmalige oder regelmäßige Investition in den Fonds. Dafür bekommt der Anleger Fondsanteile, der Fondsmanager kauft dann von dem Geld Immobilien. Das Fondsmanagement kauft somit Immobilien und Grundstücke, die zum Portfolio und der jeweiligen Anlagestrategie passen. Später werden diese Immobilien dann vermietet oder verkauft, um eine hohe Rendite zu erzielen. Die Gewinne der Immobiliengeschäfte fließen zurück in den Fonds und werden im Folgenden an die Anleger verteilt. Das Fondsmanagement handelt dabei immer nach einer bestimmten Anlagestrategie.

Welche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Wohngebiet mit Neubauimmobilien
Immobilienfonds investieren zum großen Teil das Geld der Anleger in größere Neubauprojekte Foto: Patino / shutterstock.com

Grundsätzlich werden bei Immobilienfonds zwei unterschiedliche Arten unterschieden: der offene Immobilienfond und der geschlossene Immobilienfond. Die Anteile an einem offenen Immobilienfond können Anleger direkt bei ihrer Bank erwerben. Dabei ist die Höhe der Anteile nicht begrenzt. Wenn mehr Anleger investieren, steigt einfach das Fondsvermögen, sodass die Fondsgesellschaft mehr Kapital in Immobilien investieren kann. Demgegenüber richten sich die geschlossenen Immobilienfonds lediglich an eine bestimmte Anzahl von Anlegern. Häufig investieren die geschlossenen Fonds dann nur in ein einziges Objekt oder eine überschaubare Anzahl von Projekten. Wenn die Fondsgesellschaft alle Anteile verkauft hat, wird der Fonds geschlossen, sodass ein erneutes Investment nicht möglich ist.

Die Risiken beim Immobilienfond

Trotz der florierenden Immobilienbranche sollten insbesondere risikoaffine Anleger auf Immobilienfonds setzen. Denn die Werte von Immobilien schwanken vergleichsweise stark. Zudem ist es häufig erst spät möglich, den Wertverlust der Fondsanteile zu evaluieren. Insbesondere geschlossene Immobilienfonds sind sehr spekulativ, da es im Gegensatz zum offenen Fond kaum möglich ist, die Anteile vor Ablauf der Frist und Auflösung des Fonds wieder zu verkaufen.

Wer diese Risiken nicht eingehen möchte, kann auch auf andere Art und Weise in Immobilien investieren. Beispielsweise ist das Crowd-Investing, einer modernen Variante, um ebenfalls an der Wertentwicklung von Immobilien zu partizipieren. Mehr Informationen rund um Immobilienfonds gibt es übrigens auch auf WeltSparen.

Vor- und Nachteile des Immobilienfonds

Immobilienfonds haben sowohl Vor- als auch Nachteile. Wer in Immobilienfonds investieren möchte, sollte sich die folgenden Aspekte gut anschauen:

Vorteile:

  • Investment in Immobilienmarkt mit überschaubarem Kapital möglich
  • Streuung des Risikos und Diversifikation
  • Anteile von offenen Immobilienfonds können wieder verkauft werden

Nachteile:

  • Risiko von Kursverlusten bis hin zum Totalverlust
  • vergleichsweise hohe Gebühren
  • hohes Risiko beim geschlossenen Immobilienfond

Gebühren beim Immobilienfond

Natürlich erfolgt das Investment in Immobilienfonds nicht ohne Gebühren. Beim offenen Immobilienfond betragen die Gebühren häufig 5-6 % der Anlagesumme. Diese Gebühren werden als Ausgabeaufschlag bereits beim Kauf der Anteile fällig. Darüber hinaus kommen noch dauerhafte Verwaltungsgebühren in Höhe von ungefähr 1 % hinzu. Bei einem geschlossenen Immobilienfond gibt es starke Unterschiede. Hier hilft immer ein Blick in die Unterlagen der Fondsgesellschaft, um die genauen Gebühren zu ermitteln.

Für wen eignen sich Immobilienfonds?

Die Investition in Immobilienfonds eignet sich für all diejenigen Anleger, die das Risiko ihres Portfolios streuen und nun auch in die Anlageklasse Immobilien investieren wollen. Wer dann kein Kapital für eine eigene Immobilie hat oder den Aufwand scheut, sucht nach alternativen Investment-Möglichkeiten. Allerdings ist diese Geldanlage nur für risikobereite Anleger geeignet. Denn zum einen können die Werte der Fondsanteile und Immobilien schwanken. Zudem ist im schlimmsten Fall auch ein Totalverlust denkbar.

Alternativen zum Immobilienfond

Wer sich trotz einiger Vorteile aufgrund der Nachteile gegen einen Immobilienfond entscheidet, kann trotzdem in Immobilien investieren. Zum einen ist die direkte Investition in eine eigene Immobilie möglich, sofern ausreichend Kapital zur Verfügung steht. Falls dies jedoch nicht in Frage kommt, stellen die sogenannten REITs, Immobilien-ETFs oder das Immobilien-Crowd-Investing weitere lohnenswerte Optionen an, um die Geldanlage mit einem Investment in Immobilien zu verbinden.

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