Immobilien und die Spekulationssteuer: Alles, was Sie wissen müssen

Wer seine Immobilie vor Ablauf einer bestimmten Frist weiterverkauft, muss mit einer sogenannten Spekulationssteuer vom Finanzamt rechnen. Aus diesem Grund lohnt es sich, den Zeitraum eines Immobilienverkaufs bedacht zu wählen. Wir erklären Ihnen, was die Spekulationssteuer ist und was Sie beachten müssen, um bei einem Hausverkauf um die zusätzliche Steuerbelastung herumzukommen. Um herauszufinden, welche Kosten bei einem Verkauf Ihrer Immobilie anfallen würden, empfiehlt es sich einen persönlichen Beratungstermin bei einem Immobilienmakler oder Baufinanzierungsberater zu vereinbaren.

Was ist die Spekulationssteuer?

Eine Spekulationssteuer wird erhoben, wenn eine Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist weiterverkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Die Frist beläuft sich in der Regel auf 10 Jahre.

Bedingungen für die Spekulationssteuer:

• Die Immobilie wird vermietet.
• Die Immobilie wurde gewinnbringend verkauft.
• Der Verkauf erfolgte vor Ablauf der Spekulationsfrist.

Der Gewinn aus dem Verkauf wird, wenn die Spekulationssteuer anfällt, mit einer Steuer behaftet, die der Einkommenssteuer gleicht.

Welche unterschiedlichen Spekulationsfristen gibt es?

Die Frist bei vermieteten Häusern liegt bei 10 Jahren. Wird die Wohnung von Ihnen selbst oder Ihren Kindern bewohnt, beträgt die Frist lediglich 3 Jahre. Der Zeitraum der Frist richtet nach dem Kaufdatum der Immobilie, welches im Kaufvertrag beurkundet ist.

Warum gibt es die Spekulationssteuer überhaupt?

Ziel des Gesetzgebers ist es, mit der Steuer eine Spekulation mit Immobilien zu verhindern. Es soll also konkret verhindert werden, dass mit dem knappen Gut der vermieteten Immobilie spekuliert wird. Dabei würden die Eigentümer eine zu erwartende Preissteigerung gezielt für Ihre Gewinne ausnutzen. Wird die Preissteigerung auf die Mieter umgewälzt, führt dies zu einem starken Anstieg der Mietpreise, was es zu verhindern gilt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Die Besteuerung wird individuell bestimmt und richtet nach dem durch den Verkauf entstandenen Gewinn, Ihren Einkünften und Ihrem Einkommenssteuersatz. Für die Berechnung der Spekulationssteuer dürfen vom Veräußerungsgewinn verschiedene Posten abgezogen werden, wodurch die Steuerlast reduziert wird. Nicht versteuert werden müssen beispielsweise die Gebühren für den Immobilienverkauf in Form von Makler- oder Notarkosten.

Die Kosten der Spekulationssteuer können insgesamt bis zu 45 % des Veräußerungsgewinns abzüglich der Verkaufskosten ausmachen. Das Einhalten der Frist hat somit eine deutliche Kostenersparnis beziehungsweise einen deutlich höheren Gewinn durch den Hausverkauf zur Folge.

Spekulationssteuer – Berechnungsbeispiel

Damit Sie sich ein besseres Bild davon machen können, wie hoch die Kosten einer Spekulationssteuer ausfallen, hier ein einfaches Rechenbeispiel:

Spekulationssteuer bei unbebauten Grundstücken

Ist ein Grundstück unbebaut, dann ist eine Eigennutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen, weshalb bei einem gewinnbringenden Verkauf in jedem Fall eine Spekulationssteuer anfällt. Wichtig zu wissen ist hier, dass auch nach 10 Jahren die Pflicht zur Steuerzahlung nicht verfällt.

Spekulationssteuer bei Schenkung

Bei einer Schenkung fällt keine Spekulationssteuer an, sondern die Frist wird an den neuen Eigentümer weitergegeben. Bei einem Verkauf durch den neuen Eigentümer entscheidet also das Kaufdatum des Vorbesitzers darüber, ob eine gesonderte Steuerzahlung anfällt oder nicht. Ein wichtiger Posten, der bei der Schenkung nicht vernachlässigt werden sollte, ist die sogenannte Schenkungssteuer. Übertritt der ermittelte Verkehrswert den Steuerfreibetrag, muss eine Schenkungssteuer gezahlt werden.

Spekulationssteuer für vererbte Immobilien

Wechselt das Haus im Rahmen einer Erbschaft seinen Eigentümer, wird auch hier die Spekulationsfrist von 10 Jahren an den neuen Eigentümer weitergegeben. Wenn die Frist bereits abgelaufen ist, fällt keine Spekulationssteuer mehr an bei einem Verkauf.

Fazit: Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie privat weiterverkaufen möchte, sollte die entsprechenden Spekulationsfristen beachten um einer zusätzlichen Steuerlast zu entgehen. Je nach Gewinnhöhe und individueller finanzieller Situation kann die Spekulationssteuer einen Betrag von mehreren Zehntausend Euro ausmachen. Ob Sie als Verkäufer die Spekulationssteuer zahlen müssen, hängt vor allem davon ab, ob es sich um eine vermietete Immobilie oder ein Haus mit Eigennutzung handelt und zu welchem Zeitpunkt das Haus gekauft wurde.