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Steuervorteile nutzen – die Immobilie als Baudenkmal

Steuern sparen mit Denkmalimmobilien
Steuern sparen mit Denkmalimmobilien Foto: ©js-photo - stock.adobe.com

Der Charme eines alten Hauses begeistert viele Menschen. Die Architektur ist vielfältig und ein Spiegelbild der Geschichte. In den Großstädten reizen vor allem Gründerzeitbauten aber auch Wohngebäude aus anderen Stilepochen wie den Bauhausstil. Ein besonderes Flair verbreiten die seit einigen Jahren beliebt gewordenen großzügigen Lofts in ehemaligen Fabrikhallen.  

Egal ob Sie nun die Exklusivität eines Jugendstil bevorzugen oder den morbiden Charme alter Industriebauten mögen, eines haben Baudenkmäler gemeinsam: Sie sind in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als Neubauten. Der Staat bietet daher Anreize, damit sich Menschen finden, die diese Mehrbelastungen tragen. Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben und vermieten. Diese Regelungen gelten ebenso für Wohneigentümergemeinschaften. In diesem Ratgeber möchten wir Ihnen darstellen, was neben den Grundsätzen beim Kauf einer Bestandsimmobilie im Hinblick auf die steuerlichen Auswirkungen berücksichtigt werden sollte.

Steueranreize durch die Denkmal-AfA

Besitzen Sie eine Denkmalimmobilie und bewohnen diese selbst, können Sie im Rahmen der Einkommensteuer alle Maßnahmen am Baudenkmal zur Erhaltung und Herstellung der Bewohnbarkeit geltend machen. Dazu können 90 Prozent der so genannten denkmalrelevanten Kosten über zehn Jahre hinweg zu je neun Prozent im Jahr von der Einkommensteuer abgesetzt werden.

Auch als Kapitalanleger können Sie von der Sonderabschreibung für Investitionen in eine Denkmalimmobilie profitieren. In diesem Fall können die Sanierungs- und Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahren lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. So können Sie innerhalb von zwölf Jahren 100 Prozent der Sanierungskosten als Denkmal-AfA in Ihrer Einkommenserklärung geltend machen.

Durch die hohen Abschreibungssätze für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien verringert sich das zu versteuernde Einkommen deutlich. So profitieren insbesondere Besserverdienende ganz besonders von der Denkmal-AfA.

Wenn mehrere Eigentümer eine Immobilie besitzen – zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus, das als Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aufgeteilt ist – werden die Kosten für die Denkmalsanierung gemäß der Miteigentumsanteile anteilig den jeweiligen Eigentümern angerechnet.

Abschreibungen für die Gebäudesubstanz

Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann neben der Denkmal-AfA auch die normale Abschreibung auf die Gebäudesubstanz steuerlich geltend machen. Da das deutsche Steuerrecht eine Doppelförderung ausschließt, wird dazu zwischen den Aufwendungen für den Erwerb der Immobilie und für die Sanierung unterschieden.

Für die Ermittlung des Wertes für die Abschreibung auf die Gebäudesubstanz wird von den Erwerbskosten der anteilige Grundstückswert abgezogen. Den Wert des Grundstücks ermittelt der Fiskus im Regelfall anhand des Bodenrichtwertes der Gemeinde. Hintergrund: ein Gebäude ist irgendwann abgenutzt und wird abgerissen. Ein Grundstück kann sich hingegen nicht abnutzen.

Für die Abschreibung auf die Bausubstanz von Altbauten gelten unterschiedliche Abschreibungssätze. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, können 40 Jahre lang jährlich 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Neuere Altbauten, die nach 1924 gebaut wurden, werden 50 Jahre lang linear mit zwei Prozent abgeschrieben. Diese Regelungen gelten für Gebäude, die zu Wohnzwecken dienen. Weitere Einzelheiten zur steuerlichen Abschreibung von Immobilie kann man hier finden.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Denkmal-AfA

Eine wichtige Bedingung für die Inanspruchnahme der Sonder-AfA ist, dass sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Das behördliche Einverständnis ist eine wichtige Voraussetzung für die Ausstellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Ausgaben für die Denkmalsanierung geltend machen zu können. Fehlt diese Genehmigung und wird die Immobilie trotzdem saniert oder umgebaut, bekommt diese Bescheinigung nicht und damit auch keinen Steuererlass.

Die Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde kann für den Immobilienbesitzer ein nicht zu unterschätzendes Risiko darstellen. Bereits kleine nicht abgestimmte Veränderungen an der Bausubstanz oder Abweichungen von den Vorgaben für das Denkmal können dafür sorgen, dass die Denkmalbehörde der abschließenden Prüfung die Abnahme verweigert und Nachbesserungen fordert. Das kann dann schnell teuer werden. Wichtige Fragen, Vorteile und Nachteile sollten daher vorab geklärt werden. Hier geht es zu einer schönen Zusammenfassung mit wichtigen Informationen zum Kauf einer Denkmalimmobilie.

Weitere Besonderheiten

Besitzer und Erwerber einer Denkmalimmobilie sollten beachten, dass die Denkmal-AfA bei einem Verkauf nicht übertragen werden kann. Mit der Denkmal-AfA werden nur Aufwendungen für die Sanierung der Immobilie gefördert, jedoch keine Erwerbskosten. Wird die Immobilie weiter veräußert, hat der neue Eigentümer jedoch nur Aufwendungen für den Erwerb, für die er die lineare AfA für Altbauten geltend machen kann.

Öffentliche Förderungen für Denkmalimmobilien

Neben den steuerlichen Vorteilen durch die Abschreibung kann es in einigen Städten und Gemeinden auch Zuschüsse für die Sanierung von Denkmalimmobilien geben. Das gilt oft für ausgewiesenen städtebaulichen Entwicklungs- und Modernisierungsgebiete. Für die Ermittlung des Betrages für die Denkmal-AfA werden diese Zuschüsse zur Vermeidung von Doppelförderungen allerdings abgezogen. Da es für die öffentliche Förderung von Denkmalimmobilien durch Zuschüsse keine bundesweit einheitliche Regelung gibt, sollte vor dem Immobilienerwerb eine Anfrage dazu in der jeweiligen Gemeinde erfolgen.

Fazit

Die Investition in eine Denkmalimmobilie kann insbesondere für Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz sehr interessant sein. Durch die hohen AfA-Beträge reduziert sich das zu versteuernde Einkommen deutlich. Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten, profitieren im besonderen Maße von dieser Regelung. Aber auch für Selbstnutzer bietet die Denkmalimmobilie, die einzige Möglichkeit eine Immobilien-AfA steuerlich geltend zu machen.

Doch nicht jeder Altbau ist auch ein Baudenkmal. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob sich das Haus mit der Wunschwohnung in der Denkmalliste befindet. Im Idealfall nutzen Sie die Hilfe und Erfahrungen eines professionellen Partners um mögliche Risiken beim Erwerb einer Denkmalimmobilie zu minimieren.

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