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Denkmalgeschützte Immobilien kaufen

Eigentumswohnung in einem Baudenkmal
Eigentumswohnung in einem Baudenkmal Foto: ©js-photo - stock.adobe.com

Der Charme eines alten Hauses begeistert viele Menschen. Die Architektur ist vielfältig und ein Spiegelbild der Geschichte. In den Großstädten reizen vor allem Gründerzeitbauten aber auch Wohngebäude aus anderen Stilepochen wie der Bauhausstil. Ein besonderes Flair verbreiten die seit einigen Jahren beliebt gewordenen großzügigen Lofts in ehemaligen Fabrikhallen.  

Oft sprechen ästhetische Vorlieben dafür, dass man zum Beispiel eine Altbauwohnung im Jugendstil kauft anstatt einer modernen, schnörkellosen Neubauwohnung. So kann eine typische Wohnung in einem Altbau aus der Jahrhundertwende vom 19. zum 20. Jahrhundert mit einem großzügigen Zuschnitt der Räume, hohen Decken mit Stuck und einem stilvollen Ambiente überzeugen.

Egal ob Sie nun die Exklusivität eines Jugendstilhauses bevorzugen oder den morbiden Charme alter Industriebauten mögen, eines haben Baudenkmäler gemeinsam: Sie sind in der Unterhaltung wie auch in der Sanierung deutlich aufwändiger als Neubauten. Der Staat bietet daher Anreize, damit sich Menschen finden, die diese Mehrbelastungen tragen. Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder ob Sie die Immobilie als Kapitalanlage erwerben und vermieten.

Besonderheiten einer Denkmalimmobilie

Nicht jeder Altbau ist auch ein Baudenkmal. Ob ein Objekt unter Denkmalschutz steht oder nicht, hat nicht nur etwas mit dem Alter der Immobilie zu tun. Die Entscheidung darüber ist eine Hoheitsaufgabe der Bundesländer. Das zuständige Amt entscheidet darüber, welche Gebäude in die Liste der Baudenkmale aufgenommen wird. Unter Umständen können das auch ganze Straßenabschnitte oder Wohnviertel sein.

Ziel des Denkmalschutzes ist es, das historische Stadtbild der Baukunst dauerhaft zu erhalten. Dazu sollen die Zeugnisse der Kulturgeschichte dauerhaft und unverfälscht erhalten bleiben. Da der Denkmalschutz Ländersache ist, kann es zu lokalen Unterschieden bei den Vorschriften dazu kommen.

Wie schon erwähnt, soll der Denkmalschutz den ursprünglichen Charakter des Hauses bewahren. Dem entsprechend können diese Häuser nicht nach Belieben verändert und umgebaut werden. Veränderungen und Umbauten an der Denkmalimmobilie sind trotzdem grundsätzlich möglich, allerdings müssen Sie sich eine Genehmigung von der zuständigen Behörde für Denkmalschutz einholen.

Dabei gibt es natürlich Baumaßnahme, die eher unproblematisch sind. Das kann zum Beispiel die Erneuerung der Elektroleitungen oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage sein. Komplizierter wird es, wenn die Maßnahmen das äußere Erscheinungsbild betreffen – wie zum Beispiel die Fassade, Anbauten wie Balkone oder Gauben und Fensterflächen.

Als Eigentümer einer Denkmalimmobilie muss auch beachtet werden, dass es ebenfalls zahlreiche verpflichtende Maßnahmen gibt, denn „im Rahmen des Zumutbaren“ muss der Zustand des Objektes sowie der ursprüngliche Charakter des Hauses erhalten bleiben.

Steuervorteile einer Denkmalimmobilie

Der Kauf einer Denkmalimmobilie kann sowohl für Kapitalanleger aber auch Selbstnutzer attraktive Steuervorteile bieten und so den Immobilienerwerb besonders attraktiv machen. Die gesetzliche Grundlage hierfür ist in den § 7h/i EStG sowie § 10f EStG zu finden. In diesen Paragraphen wird festgelegt, dass Gebäude, die als Einzeldenkmäler oder Gebäude, die in sog. Sanierungsgebieten stehen, eine besondere steuerliche Förderung erhalten.

Besitzen Sie selbst eine Denkmalimmobilien, können Sie im Rahmen der Einkommensteuer alle Maßnahmen am Baudenkmal zur Erhaltung und Herstellung der Bewohnbarkeit geltend machen. Dabei gelten folgende Eckpunkte:

  • Selbstnutzer:Die Denkmalrelevante Kosten können zehn Jahre lang zu je neun Prozent geltend gemacht werden. So können 90 Prozent der Investitionen steuerlich geltend gemacht werden.
  • Kapitalanleger:Bei vermieteten Objekten können die vollen Kosten für die Maßnahmen am Baudenkmal über zwölf Jahre hinweg abgeschrieben werden – acht Jahre lang zu je neun Prozent sowie vier weitere Jahre zu je sieben Prozent.

Voraussetzungen für die steuerliche Unterstützung durch den Staat sind, dass sämtliche Sanierungs- und Umbauarbeiten vor Baubeginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden! Das ist wichtig, denn das behördliche Einverständnis ist Bedingung für die spätere Ausstellung der Bescheinigung, die der Steuerpflichtige dem Finanzamt vorlegen muss, um die Denkmalausgaben geltend machen zu können. Wer ohne Genehmigung saniert oder umbaut, der bekommt nicht nur keine Bescheinigung und damit auch keinen Steuererlass, sondern er muss sogar mit einem Verfahren wegen illegalen Bauens rechnen.

Kapitalanleger können darüber hinaus noch die Anschaffungskosten der Immobilie steuerlich geltend machen. In Abhängigkeit vom Baujahr gibt es hier zwei Varianten:

  • Bei Immobilien, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, können die Anschaffungskosten jährlich linear über 40 Jahre abgeschrieben werden.
  • Bei Immobilien, die ab dem Jahr 1925 gebaut wurden, können die Anschaffungskosten jährlich linear über 50 Jahre abgeschrieben werden.

Besonderheiten beim Kauf

 

sanierter Altbau mit Balkon, hochwertige Wohnungen
Bei Kauf von Immobilien als Baudenkmal müssen einige Dinge beachtet werden Foto: ©js-photo – stock.adobe.com

Bevor Sie ein vermeintliches Baudenkmal erwerben, sollten Sie prüfen, ob es tatsächlich den Denkmalstatus besitzt. Informieren Sie sich vor dem Kauf, ob sich das Haus mit der Wunschwohnung in der Denkmalliste der Gemeinde befindet.

Achten Sie beim Kauf auf die Bescheinigung des Denkmalschutzamtes, die bestätigt, dass das Objekt steuerlich abzugsfähig ist. Teilweise kommt es vor, dass die Behörde die Entscheidung über die steuerliche Behandlung an die jeweilige Finanzbehörde delegiert. In diesen Fall prüft das Finanzamt die Investitionen und kann Abschreibungen teilweise oder sogar komplett ablehnen.

Ansonsten gelten beim Kauf von Denkmalimmobilien die gleichen Grundregeln wie jedem Immobilienkauf. So sollte grundsätzlich immer auf die Lage der Immobilie geachtet werden. Gerade wer als Kapitalanleger die Immobilie vermieten möchte, kann bei einer guten Lage deutlich höhere Mieteinnahmen erwirtschaften. Langfristig ist die Wertentwicklung von Immobilien in attraktiver Lage in der Regel höher als bei vergleichbaren Immobilien in anderen Lagen.

Natürlich sind Immobilien in bevorzugten Lagen meistens teuer und Denkmalgeschütze Immobilien erfreuen sich schon seit längerer Zeit großer Beliebtheit. Interessante Immobilien für den Erwerb auf dem Immobilienmarkt zu finden ist daher nicht immer einfach. Stehen mehrere Objekte zum Kauf zur Auswahl, müssen ggf. auch die unterschiedlichen Denkmalschutzregeln der verschiedenen Bundesländer berücksichtigt werden. Für den Laien kann es daher schwer sein, dass passende Objekt zu finden. Besser ist es dann, sich an Immobilienprofis zu wenden, die sich auf Denkmalimmobilien spezialisiert haben. Passende Objekte können zum Beispiel beim Anbieter Deutsche Monumentum gefunden werden.

Fazit

Bei dem aktuellen niedrigen Zinsniveau sind Immobilien sowohl für Selbstnutzer aber insbesondere für Kapitalanleger eine sinnvolle Option. Denkmalimmobilien sind dabei für den Immobilienerwerb besonders interessant. Die Gebäude strahlen den Charme ihrer Bauzeit aus und sind als Wohnraum sehr gefragt. Zudem sind sie durch ihre steuerlichen Erleichterungen sehr interessant.   

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