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Bauland von der Kommune

Grundstück zu verkaufen © Gerhard Seybert / Fotolia.com Grundstück zu verkaufen © Gerhard Seybert / Fotolia.com

Verträge mit Entwicklern und privaten Bauherrn

Wenn Kommunen Bauland zur Verfügung stellen, stellt sich die Frage, nach welchen Maßstäben im Konfliktfall der Vertrag zu prüfen ist. Dieser Text ist ein vorsichtiger Versuch, das Thema etwas einzugrenzen.

Bei der Gestaltung von Verträgen muss die Rechtsprechung des V. Zivilsenats des BGH berücksichtigt werden, der für das Grundstücksverkehrsrecht zuständig ist. Immer mal sind auch Immobilienverträge von Kommunen Gegenstand von Entscheidungen. Konflikte drohen bei allen Vertragsgestaltungen, mit denen die Gemeinde Einfluss auf die zukünftige Nutzung des Grundstücks nehmen will.

Bei der Vergabe von Bauland stehen der Kommune zwei verschiedene Wege zur Verfügung. Sie kann Erbbaurechte auf Grundstücken einrichten und die Erbbaurechte verkaufen. Beim Erbbauvertrag bleibt die Kommune Eigentümerin des Grundstücks. Der andere Weg ist, ein Grundstück zu verkaufen und dem Käufer im Vertrag Auflagen zu machen. Die Frage ist, an welchem Maßstab die Gültigkeit solcher Auflagen zu prüfen ist.

Grundsätzlich sind die Regelungen im BGB zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch für Kommunen verbindlich, soweit sie mit privatrechtlichen Verträgen tätig werden. Allerdings betont der BGH, dass im ersten Schritt immer eine Vorschrift aus dem Bauplanungsrecht zu prüfen ist. Im BauGB gibt es den § 11, der regelt, dass und zu welchen Gegenständen „städtebauliche Verträge“ geschlossen werden. Und diese städtebaulichen Verträge unterliegen gemäß Absatz 2 einer Angemessenheitsprüfung.

Der private Bauherr mag denken, dass er damit nichts zu tun hat. Vergibt aber die Gemeinde Baugrundstücke etwa zu besonders günstigen Preisen an Einheimische, dann dürfte das dem städteplanerischen Ziel einer angemessenen Wohnraumversorgung der ortsansässigen Bevölkerung dienen. Und dann handelt es sich nach der Rechtsprechung des BGH bei jedem einzelnen Grundstück um einen städtebaulichen Vertrag.

In einer Entscheidung aus dem Juni 2015 zu einem Erbbaurecht hat der BGH für zweifelhaft gehalten, ob ein städtebaulicher Vertrag vorliegt. Denn die beklagte Gemeinde begab schon seit Jahrzehnten Erbbaurechte. Es war nicht ersichtlich, dass Grundlage dafür eine konkrete städtebauliche Planung der Gemeinde war. Jedoch erkannte der BGH sehr forsch: „Ob § 11 BauGB einschlägig ist, kann im Ergebnis allerdings dahinstehen, da das Gebot zur angemessenen Vertragsgestaltung auf dem allgemeinen verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beruht.“

Der BGH erkannte weiter, dass die Auflage der Selbstnutzung nicht zu beanstanden sei. Ebenso wenig der Heimfallanspruch an die Gemeinde bei fehlender Selbstnutzung. Und anders, als bei Kaufverträgen, in denen derartige Auflagen höchstens für die Dauer von 30 Jahren wirksam vereinbart werden könnten, ergebe sich aus der Natur des Erbbaurechts, dass dort über 30 Jahre hinaus für die gesamte Dauer des Vertragsverhältnisses die Auflagen wirksam vereinbart werden können.

Allerdings erkannte der BGH weiter, dass die konkrete AUSÜBUNG des Heimfallanspruchs bei fehlender Selbstnutzung von den Gerichten am Verfassungsgebot der Verhältnismäßigkeit zu prüfen ist. Ich habe große Zweifel, dass irgendjemand eine seriöse Vorhersage machen kann, welches Urteil im Einzelfall bei einer gerichtlichen Kontrolle der Ausübung des Heimfallanspruchs zu erwarten ist.

In einer Entscheidung aus dem März 2018 hat der BGH einen Verkaufsvertrag dann am Maßstab des Rechts der allgemeinen Geschäftsbedingungen geprüft. § 11 Abs. 2 BauGB sei nicht einschlägig, weil ein möglicherweise von der Gemeinde verfolgtes städtebauliches Ziel im Vertrag nicht wirksam geschützt gewesen sei. Das halte ich für eine sehr problematische Begründung. Sollen mögliche oder tatsächliche Gestaltungsmängel Einfluss darauf haben, welcher Prüfungsmaßstab heranzuziehen ist?

In diesem Urteil kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die dort konkret geprüfte Mehrerlösklausel nicht zu beanstanden sei. Der Käufer war vertraglich verpflichtet, bei einem Weiterverkauf des Grundstücks in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren einen möglichen Mehrerlös an die Gemeinde abzuführen. Der BGH sah den Käufer dadurch nicht unangemessen benachteiligt. Dieser habe die Wahl, innerhalb von fünf Jahren in bebautem Zustand weiter zu verkaufen und einen möglichen Gewinn in voller Höhe behalten zu können, oder nach fünf Jahren ohne jegliche Auflagen weiter zu verkaufen.

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Rechtsanwalt Percy Ehlert
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