Novelle des WEG

 Neue Rechte für Wohnungseigentümer

Seit dem 01.12.20 ist das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ in Kraft. Hinter dem Wortungetüm verbirgt sich die weitreichende Anpassung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Die wesentlichen Änderungen haben wir für Sie zusammengefasst.

Die Urfassung des Wohnungseigentumsge­setzes (WEG) stammt aus dem Jahr 1951. Die letzte große Änderung erfolgte 2007. Zum damaligen Zeitpunkt spielten Themen wie Umweltschutz oder demografischer Wandel noch eine untergeordnete Rolle. Die Bundesregierung hat das Wohnungseigen­tumsgesetz nun in vielen Punkten ange­passt und praktikabler gestaltet.

Wer selbst Eigentümer in einer WEG ist, kennt das Problem, dass viele Beschlüsse nur „allstimmig“ gefasst werden konnten – also ein einzelner Miteigentümer einen Be­schluss verhindern konnte, selbst wenn alle anderen ihn für sinnvoll erachteten. Insbe­sondere für Maßnahmen der energetischen Ertüchtigung, sollte dieses Hemmnis abge­baut werden.

Jeder Wohnungseigentümer kann mit dem neu gefassten § 20 gewisse bauliche Verände­rungen auch gegen die Gemeinschaft verlan­gen. Hier sind Modernisierungen oder Sanie­rungen bei Kostentragung durch den einzelnen Eigentümer einfacher umzusetzen, z.B.:

• Ladestelle für Elektrofahrzeuge
• barrierefreier Aus- und Umbau
• Maßnahmen Einbruchschutz
• Glasfaseranschluss

Viele baulichen Veränderungen am Gemein­schaftseigentum sind künftig auch ohne Zu­stimmung aller von einer Maßnahme betrof­fenen Eigentümer möglich. Beispielsweise kann der Einbau einer sparsamen und um­weltfreundlichen Heizungsanlage künftig mit einfacher Mehrheit entschieden werden.

Verwaltung und Verwalter

Für die meisten Wohnungseigentümer sind Verwaltung und Verwalter ein und dasselbe, nämlich die Firma, die sich um alles kümmert. Um die Gesetzesnovelle nachvollziehen zu können, muss aber deutlich unterschieden werden: Die Verwaltung meint die Tätigkeit, sich um das Gemeinschaftseigentum zu küm­mern – das ist primär Aufgabe der Eigentümergemeinschaft. Die Wahrnehmung der Ver­waltungstätigkeit kann die Gemeinschaft bis zu einer gewissen Größe selbst ausüben, oder eben an einen Dritten – den Verwalter – nach Beschlussfassung delegieren. Was sich für den Eigentümer einer klassischen Eigentums­wohnung nach einem eher akademischen Diskurs anhört, gewinnt für die kleinsten Formen der WE-Gemeinschaft reale Bedeutung: die Eigentümer ungeteilter Doppel- und Reihen­häuser und Wohnanlagen bis acht Einheiten brauchen keinen externen Verwalter.

Befugnisse des Verwalters

Während in der bis November 2020 geltenden Fassung des WEG der Verwalter eine detail­lierte Auflistung seiner Aufgaben und Be­fugnisse vorfand, enthält § 27 nur noch die allgemeinen Verpflichtungen einer ordnungs­gemäßen Verwaltung:

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und ver­pflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nach­teils erforderlich sind.

Natürlich kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, diesen Aufgabenkreis zu erwei­tern und zu konkretisieren – und damit die nach der Gesetzesnovelle von der Eigentümer­gemeinschaft wahrzunehmenden Aufgaben auf den Verwalter zu übertragen.

Vermögensbericht

Ist ein Verwalter bestellt, so hat er neben dem auch bisher geforderten Wirtschaftsplan künf­tig zusätzlich einen Vermögensbericht zu er­stellen.

Zertifizierter Verwalter

Auch wenn die meisten Verwalter qualifi­zierte und gute Arbeit leisten, genügte es für die Tätigkeit des (gewerblichen) Verwalters bisher, wenn er im Rahmen des §34c GewO eine Weiterbildung von 20 Stunden innerhalb einer Dreijahresfrist nachweisen konnte. Über seine fachliche Qualifikation sagt dies aller­dings nicht viel aus. Der im laufenden Gesetzgebungsverfahren kurzfristig noch eingefügte § 26a WEG regelt die Voraussetzungen zum zertifizierten Verwalter. Demnach darf man sich u. a. als zertifizierter Verwalter bezeich­nen, wenn man bei der IHK in entsprechenden Prüfungen nachgewiesen hat, dass man über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Der zertifizierte Verwalter wird künftig zur Regel. Für kleine Eigentümergemeinschaften (mit maximal acht Wohneinheiten), die durch (einen) Eigentümer selbst verwaltet werden, gilt wie erwähnt, eine Ausnahme. Hier muss ein zertifizierter Verwalter nur bestellt werden, wenn dies mindestens ein Drittel der WEG-Eigentümer wünschen.

Damit das Verfahren entwickelt und einge­führt werden kann, entsteht der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters erstmals nach zwei Jahren nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Personen, die bei Inkrafttreten bereits als Verwalter bestellt sind, gelten für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter.

Abberufung des Verwalters

Wohnungseigentümer können künftig den Verwalter jederzeit abberufen. Der Verwalter­vertrag endet dann spätestens sechs Monate nach Abberufung. Künftig können dem Ver­walter im Falle eines groben Verschuldens keine Prozesskosten mehr auferlegt werden.

Verwaltungsbeirat als Gremium

Der Verwaltungsbeirat ist wie bisher (wenn die Gemeinschaft einen Beirat beschlossen hat) unterstützend für die Verwaltung tätig und hat nunmehr auch eine Kontroll- und Überwa­chungsfunktion. Der Verwaltungsbeirat vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter nun auch rechtswirksam. Die Anzahl der Bei­ratsmitglieder kann erstmals flexibel durch Be­schluss festgelegt werden. Die bisherige starre Regel mit drei Beiratsmitgliedern machte das Amt bei sehr großen Gemeinschaften schon fast zum Fulltime-Job. Die Haftung ehren­amtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Den größten Umfang der gesetzlichen Neu­regelung betrifft das Thema Verwaltung und Verwalter, aber auch manch kleinere Änderung hat durchaus praktische Relevanz.

Änderungen der Kostentragung

Der Grundsatz der Kostenteilung im Verhältnis bleibt erhalten. Wohnungseigentümer können künftig aber umfassender über die Kosten­verteilung beschließen – bisher bedarf es bei Änderungen der Kostenverteilung einer quali­fizierten Mehrheit – zukünftig können Eigen­tümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten bzw. Kostenarten beschlie­ßen. Beispielweise könnte beschlossen wer­den, Eigentümer von Erdgeschosseinheiten von den Kosten der Aufzugsanlage zu befreien.

Erweiterung Sondereigentum

Die WEG-Reform erweitert die Sondereigen­tumsfähigkeit auf Stellplätze und Terras­sen- oder Gartenflächen. Die bisher in Tei­lungserklärungen zu findenden (gesetzlich nicht geregelten) Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen sind dann nicht mehr nötig. Somit können künftig auch Flächen außerhalb von Gebäuden grundbuchlich als Eigentum ausgewiesen werden.

Eigentümerversammlungen

Eher zufällig fällt die Änderung der WEG-No­velle in die Zeit des Corona-Lockdowns. Dass es nun auch zulässig ist, an der Eigentümerversammlung „ohne Anwesenheit an deren Ort“ teilzunehmen und das Stimmrecht „im Wege elektronischer Kommunikation auszu­üben“, kommt Kontaktbeschränkungsgebo­ten sicher entgegen. Die Änderung der Vor­schrift soll aber natürlich die Teilnahme auch der Wohnungseigentümer vereinfachen oder ermöglichen, die nicht am Versammlungsort wohnen – z.B. auswärtige Kapitalanleger.

Neben den hierfür nötigen technischen Vo­raussetzungen ist zudem der (Mehrheits)- Beschluss zu diesem Verfahren erforderlich.

Entsprechend gilt dies auch für die Beschluss­vorlage. Auch hier wird der Digitalisierung Rechnung getragen, sodass Umlaufbeschlüs­se künftig „textlich“, also vorrangig per Email, versandt werden dürfen.

Die Immobilienmakler der BVBI erläutern Ver­käufern und auch Kaufinteressenten die Aus­wirkungen der WEG-Novelle gerne individuell für die betreffende Eigentumswohnung. Kon­taktieren Sie uns, wir beraten Sie kostenfrei, kompetent und schnell!