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Neue Gesetze ab 01. Januar 2022 – Was sich für Immobilieneigentümer und Vermieter ändert

Neue Gesetze ab 01. Januar 2022 - Was sich für Immobilieneigentümer und Vermieter ändert
Neue Gesetze ab 01. Januar 2022 - Was sich für Immobilieneigentümer und Vermieter ändert

Auch für Jahr 2022 gilt: Mit dem Jahresbeginn gelten für Bauherren, Immobilieneigentümer neue Regelungen und Fristen. Dabei wird klar: insbesondere Verbraucher müssen tiefer in die Tasche greifen. Die wichtigsten Neuregelungen im Überblick.

Mehrbelastungen für Selbstnutzer und Mieter

Aufgrund vieler gesetzlicher Änderungen wird auch das Wohnen in 2022 teurer. So treiben nicht nur die gestiegenen Energiekosten die Nebenkosten in die Höhe. Ab 2022 steigt der Branchenmindestlohn in der Gebäudereinigung auf 11,55 Euro und ab 2023 auf 12,00 Euro pro Stunde, was sicher Auswirkungen auf die Preise für die Treppenhausreinigung haben wird.

EEG-Umlage sinkt, CO2-Preis steigt

Eine Entlastung der Verbraucher verspricht die Senkung der Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms. Diese sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde 2022. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr.

Allerdings wird diese Ersparnis durch die Steigerung des CO2-Preises teilweise wieder aufgebraucht. Das heißt, alle fossilen Brennstoffe werden aus Klimaschutzgründen wieder etwas teurer. Mit dem Jahresbeginn 2022 steigt der CO2-Preis von 25 Euro auf 30 Euro pro ausgestoßener Tonne. Das macht das Heizen und die Warmwasseraufbereitung teurer. Bislang tragen diese Mehrkosten die Mieter. Offen ist, wer die Mehrkosten künftig trägt. Die neue Ampel-Koalition will für die Teilung des CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern zum 1. Juni 2022 ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen einführen. Sofern das nicht gelingt, werden die Kosten ab dann hälftig geteilt.

Übrigens: Die gesetzlich festgelegte CO2-Abgabe wird bis 2025 jedes Jahr jeweils zum 1. Januar erhöht.

Heizkosten: Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler

Ein Mehraufwand haben Vermieter auch durch die Neuregelung der Heizkostenverordnung, die zum 1. Januar 2022 in Kraft getreten ist. Sofern fernablesbare Messgeräte vorhanden sind, müssen Mieter monatlich über ihren Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser informiert werden. Übrigens müssen bis Ende 2026 alle Messgeräte fernablesbar sein.

Wie die Information des Vermieters den Mieter erreicht, ist egal. In der Auflistung müssen alle Kostenfaktoren sowie die Vergleiche zum Vormonat, Vorjahresmonat und zum Durchschnittsverbrauch angegeben werden. Weiter müssen Informationen zum Brennstoffmix, Steuern und Abgaben sowie den jährlichen Treibhausgasemissionen in der neuen Heizkostenabrechnung enthalten sein. Verstößt der Vermieter gegen seine Mitteilungspflicht, kann der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen.

Vermieter müssen 2022 bei der Umlage von Betriebs- und Heizkosten nun zahlreiche Neuregelungen berücksichtigen. Bestehen Zweifel sollten sich Betroffene Rat bei einem Fachanwalt für Mietrecht suchen.

Grundsteuer: Neuregelung im Anmarsch

Die Grundsteuer muss jährlich von Grundstücks- und Immobilienbesitzern gezahlt werden und wird in der Regel über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weiter gereicht. Bislang wurde sie anhand sogenannter Einheitswerte berechnet. Die stammen aus dem Jahr 1964 (West) beziehungsweise 1935 (Ost). Das Bundesverfassungsgericht hat diese Regelung für verfassungswidrig erklärt.

Durch die Reform der Grundsteuer soll ab 2025 ein neuer Grundsteuerwert den veralteten Einheitswert ablösen. Dafür müssen in Deutschland rund 35 Millionen Grundstücke sowie land- und forstwirtschaftliche Betriebe neu bewertet werden. Künftig wird bei der Bemessung der Grundsteuer nicht nur die Flächengröße berücksichtigt, sondern auch der Wert des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude. Dazu legt das Finanzamt den Wert des Grundbesitzes zu einem bestimmten Stichtag fest, an der sich die künftige Grundsteuer orientiert. Der erste Stichtag ist der 1. Januar 2022. Eigentümer müssen dazu ab dem 1. Juli bis spätestens 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung in elektronischer Form bei der Finanzverwaltung abgeben.

Zensus 2022 – Informationspflichten der Vermieter und Verwalter

Im Jahr 2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Hierbei werden der Gebäude- und Wohnungsbestand und Details zur Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Eigentümer und Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) müssen zum Stichtag 15. Mai 2022 Angaben zu den Gebäude- und Wohnungsmerkmalen sowie zu Namen und zur Anzahl der Bewohner machen. Dies dient der Erfüllung der EU-Verordnung Zensus (EG) Nr. 763/2008.

Hausbau: 2022 wird die KfW-55-Förderung eingestellt

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde bereits im Juli 2021 vollständig auf den Weg gebracht. Ziel der Förderung ist es, CO2-Einsparungen im Gebäudebereich zu verstärken. Dazu wurde beschlossen, dass die Fördergelder vorwiegend dahin fließen sollen, wo das CO2-Einsparungspotential am größten ist. Das ist vor allem bei Gebäudesanierungen und besonders effizienten Neubauten der Fall.  Daher wird die Neubauförderung für das Effizienzhaus 55 zum 01. Februar 2022 eingestellt. Die Förderung nach dem Effizienzhaus-Standard 55 für Bestandsimmobilien gibt es allerdings weiterhin.

Förderstopp zum 24. Januar 2022

Völlig überraschend hat das Ministerium für Wirtschaft und Klimaschutz die Bundesförderung für energieeffiziente Gebäude am 24.1.2022 durch das mit sofortiger Wirkung eingestellt. Seit dem werden keine Anträge mehr bei der Bundesförderbank KfW für diesen Programmteil angenommen. Noch nicht bewilligte Anträge sollen auch keine Möglichkeit mehr haben, bewilligt zu werden.  Für Familien und Privatpersonen plant die Regierung schnelle Hilfe.  Das Ministerium nannte als Grund für diese extrem kurzfristige Maßnahme die Antragsflut und eine „Fehlsteuerung“ der Fördermittel“. Von diesem Fördermittelstopp sind rund 24.000 Anträge betroffen, was für die Baufamilien wegen der finanziellen Mehrbelastung ein Schock darstellt.

Weiter steigende Baukosten

Nicht nur die Kosten die Baumaterialien werden auch 2022 vermutlich weiter steigen. Fest steht, dass ein neuer Mindestlohn zum 1. Januar 2022 in zahlreichen Branchen gilt. So erhöht sich im Dachdeckerhandwerk der Branchenmindestlohn von 12,60 Euro auf 13 Euro für ungelernte Arbeitnehmer und für Dachdecker-Gesellen von 14,10 Euro auf 14,50 Euro.

Im Elektrohandwerk steigt der Branchenmindestlohn ab Januar 2022 von 12,40 Euro auf 12,90 Euro. Bereits zum 1. Oktober 2021 ist Mindestlohn für Gerüstbauer von 12,20 Euro pro Stunde auf 12,55 Euro gestiegen. Eine weitere Anhebung auf 12,85 Euro ist bereits für Oktober 2022 Jahres vereinbart. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Erhöhung der Lohnkosten für steigende Baukosten sorgen und an die Bauherren diese Mehrkosten weitergegeben werden.

Neue Schornsteinhöhe und Solardachpflicht

Eine bundeseinheitliche Solardachpflicht gibt es zwar noch nicht. Als erstes Bundesland müssen in Baden-Württemberg ab Mai 2022 alle neu gebauten Wohnhäuser mit einer Solaranlage ausgestattet sein. Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz haben den Start einer Solarpflicht ab 2023 beschlossen. Pläne gibt es auch in Bremen und Niedersachsen.

Wer eine neue Pelletheizung, Kachelofen oder Kamin mit einer Feuerungswärmeleistung von weniger als einem Megawatt errichtet, muss die Neuregelungen der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen beachten. Danach muss die Öffnung neuer Schornsteine künftig am Dachfirst, dem höchsten Punkt des Hauses, angebracht werden. Diesen Punkt muss der Schornstein außerdem um mindestens 40 Zentimeter überragen. Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.

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