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Finanzierungsplan - Konzept und Strategie für Ihre Baufinanzierung
Finanzierungsplan - mit Konzept und Strategie zu Ihrer Baufinanzierung Foto: NOBUHIRO ASADA / shutterstock.com

Was ist ein Finanzierungskonzept und wozu dient es?

Finanzplan zur Finanzierung einer Immobilie
Finanzplan zur Finanzierung einer Immobilie Foto: ©Eisenhans - stock.adobe.com

Der Finanzierungsplan zeigt Ihnen die einzelnen Kosten auf, die Sie beim Hausbau berücksichtigen müssen. Zugleich entwickeln Sie mit dem Finanzierungskonzept eine Strategie, alle anfallenden Kosten zu decken. Damit der Finanzierungsplan zu Ihren Bedürfnissen passt, sollten Sie vorab klären, welche Ziele Ihnen bei der Baufinanzierung wichtig sind. Wünschen Sie sich eine geringe monatliche Belastung? Ist für Sie eine hohe Planungssicherheit relevant oder möchten Sie möglichst flexibel bleiben? Wollen Sie die Gesamtkosten begrenzen? Nicht alle diese Ziele lassen sich miteinander vereinbaren. Das Finanzierungskonzept hilft Ihnen dabei, Prioritäten zu setzen und eine Baufinanzierung entsprechend Ihrer Anforderungen zu finden.

Bestandteile des Finanzierungskonzepts

Mittels eines Finanzierungskonzepts können Sie ermitteln, welche Baufinanzierung für Sie wirtschaftlich ist.

Der Finanzierungsplan beinhaltet die folgenden Punkte:

  • Haushaltsplan: Im ersten Schritt sollten Sie einen Haushaltsplan mit allen monatlichen Einnahmen und Ausgaben erstellen. Auf diese Weise finden Sie heraus, wie viel Geld nach Abzug der Lebenshaltungskosten für die monatlichen Raten der Baufinanzierung zur Verfügung steht.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, umso günstigere Zinskonditionen bieten Banken Ihnen meist an. Eine Faustregel besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme aus Eigenmitteln erbringen sollten. Bauherren sollten sich zudem die Frage stellen, wie viel Geld sie direkt in den Bau des Hauses investieren und welche Summe sie als Puffer für nicht abwägbare Ereignisse zurückbehalten möchten.
  • Gesamtkosten: Nicht nur der Bau oder Kauf eines Hauses selbst verursacht Kosten. Hinzu kommen noch Nebenkosten für Makler, Notare, den Grundbucheintrag, Grundsteuern sowie Betriebskosten. Aus den Gesamtkosten abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals und dem monatlichen finanziellen Spielraum lässt sich der Kreditbedarf ermitteln.
  • Zeitziel: Im Finanzierungskonzept legen Sie auch den Zeitpunkt fest, bis zu dem Sie alle Kredite vollständig getilgt haben möchten. Das Ziel sollte es sein, bis zur Rente schuldenfrei zu sein. Ob sich das umsetzen lässt, hängt davon ab, in welchem Alter Sie mit der Baufinanzierung beginnen. Starten Sie mit Mitte 20, bleibt Ihnen genug Zeit, um einen Kredit mit geringen Tilgungsraten zu wählen. Sind Sie bereits über 40, wären für dieses Ziel sehr hohe Monatsraten fällig.
  • Darlehensformen: Schließlich legt das Finanzierungskonzept fest, mit welche Art von Darlehen Sie Ihr Bauvorhaben oder den Hauskauf finanzieren möchten. Neben einem Bauspardarlehen stehen Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder sogenannte Kombikredite zur Wahl. Eventuell kommen auch Förderkredite für Sie in Frage.

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Die verschiedenen Finanzierungsbausteine

Die verschiedenen Finanzierungsbausteine
Die verschiedenen Finanzierungsbausteine Foto: Africa Studio / shutterstock.com

Die Baufinanzierung besteht in der Regel nicht nur aus Eigenkapital und einem einzigen Darlehen. Meist empfiehlt es sich, verschiedene Finanzierungsbausteine miteinander zu kombinieren. Hier gibt es die wichtigsten Bausteine in der Übersicht.

1. Eigenkapital

Das Eigenkapital stellt einen der wichtigsten Bausteine der Baufinanzierung dar. Je mehr Geld Sie selbst aufbringen können, umso geringere Kredite benötigen Sie. Zum Eigenkapital gehören auch fest angelegte Summen wie etwa Sparbriefe. Selbst, wenn diese nicht vor Ende der Laufzeit gekündigt werden können, erkennen Banken sie doch als Guthaben an. Die Laufzeit der Baufinanzierung lässt sich dann auf die Fälligkeit des Festgelds abstimmen.

2. Eigenleistung

Können Sie beim Bau Arbeiten als Eigenleistung erbringen, sparen Sie bei der Baufinanzierung. Das Finanzierungskonzept sollte aufführen, welche Arbeiten Sie selbst übernehmen und welche Kosten dadurch entfallen.

3. Bauspardarlehen

Wer bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, kann sein Bauvorhaben oder den Immobilienkauf über ein Bauspardarlehen finanzieren. Während der Ansparphase zahlen Sie monatlich eine vertraglich vereinbarte Summe in den Bausparvertrag ein. Haben Sie 30 bis 50 Prozent der Vertragssumme angespart, ist das Bauspardarlehen zuteilungsreif und die Auszahlungsphase beginnt. Sie erhalten das eingezahlte Kapital samt Zinsen. Die Differenz zur Vertragssumme wird als Bauspardarlehen ausgezahlt, das Sie während der Tilgungsphase zu einem zuvor festgelegten Zinssatz zurückzahlen. Bausparer profitieren von besonders günstigen Zinsen, da sich der Zinssatz nicht am Kapitalmarkt orientiert. Die Rate bleibt über den gesamten Rückzahlungszeitraum gleich. Sondertilgungen sind jederzeit möglich. Voraussetzung für den Erhalt des Bauspardarlehens ist es, dass Sie die Summe für wohnwirtschaftliche Zwecke nutzen.

4. Fördermittel

Erfüllt Ihr Bauvorhaben bestimmte Kriterien, können Sie sich um Fördermittel bewerben und diese in die Baufinanzierung einbringen. Für energieeffiziente Neu- und Umbauten können Sie zum Beispiel einen zinsgünstigen KfW-Kredit oder Förderung durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch nehmen. Weitere Fördermittel, insbesondere für Familien mit Kindern, stellen Bund und Länder zur Verfügung. Gehören Sie zum Riester-berechtigten Personenkreis, können Sie auch Ihr Kapital aus einem Riester-Vertrag direkt in die Baufinanzierung einfließen lassen.

5. Kredite

Für die zusätzliche Baufinanzierung stehen unterschiedliche Kreditformen zur Wahl. Das Annuitätendarlehen zeichnet sich durch gleichbleibende Monatsraten über die gesamte Laufzeit aus. Sondertilgungen sind je nach Absprache möglich. Außerdem lässt sich eine Zinsbindung von bis zu 30 Jahren festlegen. Je länger die Zinsbindung ist, umso höher fällt allerdings auch der Sollzins aus. Eine kürzere Zinsbindungsfrist geht dagegen mit einem höheren Risiko einher.

Nach Ablauf des Annuitätendarlehens bleibt eventuell noch eine Restschuld übrig, die durch eine Anschlussfinanzierung gedeckt werden muss. Ein Volltigerdarlehen zahlen Sie dagegen innerhalb der Zinsbindung komplett zurück. Das Volltilgerdarlehen bietet ebenfalls den Vorteil konstanter Monatsraten. Sondertilgungen sind aber oft ausgeschlossen. Zudem gewähren Banken nur selten Volltilgerdarlehen mit Laufzeiten länger als 20 Jahre.

Eine weitere Möglichkeit der Baufinanzierung sind Bauspar-Kombikredite. Diese setzen sich aus einem Bausparvertrag und einem Darlehen zusammen, das die Bausparsumme bis zur Zuteilung vorfinanziert. Kombikredite gehen allerdings oft mit einem hohen Risiko einher, insbesondere, wenn die Zinsbindung lange Zeit vor der Zuteilung des Bausparvertrags endet. Vor der Zuteilung lassen sich zudem meist keine abweichenden Monatsraten vereinbaren, Sondertilgungen schließen Banken oft aus.

Finanzierungsstrategien

Finanzierungsstrategien
Foto: ©memyjo - stock.adobe.com

Welche Finanzierungsbausteine Sie miteinander kombinieren sollten, hängt von der bevorzugten Finanzierungsstrategie ab. Abhängig von Ihren finanziellen Möglichkeiten können Sie zum Beispiel auf Darlehen mit möglichst hoher Zinssicherheit setzen. Oder Sie wählen eine Strategie, mit der Sie Ihre Kredite in kurzer Zeit zurückzahlen können. Bei geringem monatlichem Budget ist eine Strategie von Vorteil, die Ihre Haushaltskasse wenig belastet.

Die Zinsstrategie

Die Zinsstrategie hat zum Ziel, den Gesamtzinsaufwand für die Baufinanzierung zu minimieren. Das setzt voraus, vor dem Abschluss eines Darlehens die Zinsentwicklung genau zu beobachten. Gibt es die Baufinanzierung gerade zu niedrigen Zinssätzen, steht aber vermutlich bald eine Zinserhöhung an, entscheiden Sie sich für eine lange Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren. Viele Banken bieten derart lange Zinsbindungsfristen gegen geringe Gebühren an. Auf diese Weise sichern Sie sich möglichst hohe Zinssicherheit. Schließen Sie die Baufinanzierung dagegen in Zeiten hoher Zinsen ab, erwarten aber, dass das Zinsniveau bald wieder sinkt, wählen Sie eine kurze Zinsbindung. Nach wenigen Jahren können Sie dann bereits von gesunkenen Zinsen profitieren.

Die Tilgungsstrategie

Haben Sie nach Abzug der Lebenshaltungskosten monatlich noch ein recht hohes Budget zur Verfügung, können Sie sich für eine Baufinanzierung mit hoher Tilgungsrate entscheiden. Je höher die Tilgung ausfällt, umso schneller sind Sie wieder schuldenfrei. Allerdings sollten Sie die Tilgung auch nicht zu hoch ansetzen. Stehen unerwartete Mehrausgaben an, etwa weil das Auto oder teure Elektrogeräte kaputt gehen, wird eine hohe Tilgungsrate schnell zur Belastung. Schneller können Sie Ihren Kredit auch zurückzahlen, wenn flexible Sondertilgungen möglich sind.

Die Belastungsstrategie

Die Belastungsstrategie setzt auf eine möglichst geringe monatliche Belastung. Sie eignet sich vor allem für Haushalte, denen nach Abzug der Lebenshaltungskosten kein umfangreiches Budget zur Darlehenstilgung zur Verfügung steht. Diese Strategie nutzt Zeiten mit niedrigem Zinsniveau aus, indem kurze Zinsbindungsfristen vereinbart werden. Eine kurze Zinsbindungsfrist bedeutet geringe Zinssätze. Allerdings geht die Belastungsstrategie mit dem Risiko einher, dass nach Ablauf der kurzen Bindungsfrist das Zinsniveau und damit auch die monatlichen Raten steigen.

Diese Faktoren beeinflussen die Konditionen der Baufinanzierung

Zu welchen Konditionen Sie Ihre Baufinanzierung erhalten, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Ein wichtiger Faktor ist die Beleihungshöhe. Diese richtet sich nach der persönlichen Bonität, dem Beleihungswert und bei Kaufimmobilien nach dem Verkehrswert des Objekts. Der Beleihungswert ermittelt sich bei Neubauten anhand der Baukosten, bei Bestandsbauten anhand eines Wertgutachtens. Bausparkassen vergeben in der Regel Darlehen, die zwischen 60 und 80 Prozent Beleihungswerts finanzieren. Für höhere Darlehen verlangen Banken meist höhere Zinssätze.

Weiterhin richten sich die Darlehenskonditionen nach der Dauer der Zinsfestschreibung und der Höhe des Tilgungssatzes. Darlehen mit langer Zinsbindung sind meist etwas teurer, dafür profitieren Sie von höherer Zinssicherheit. Ein hoher Tilgungssatz bedeutet, dass die Baufinanzierung schnell zurückbezahlt ist. Entsprechend fallen die Zinsen niedriger aus als bei Darlehen mit geringerem Tilgungssatz und längerer Laufzeit. Mit längerer Laufzeit steigt für die Banken nämlich das Kreditausfallrisiko. Dieses Risiko lassen Sie sich mit höheren Zinsen bezahlen.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, im Finanzierungsvertrag die Möglichkeit für flexible Sondertilgungen festzuschreiben. Wird zum Beispiel ein Festgeldkonto frei oder erhalten Sie eine Erbschaft, können Sie eine größere Summe auf einmal zurückzahlen und die Kreditlaufzeit damit verkürzen. Einige Banken gewähren die Möglichkeit zu Sondertilgungen ohne zusätzliche Gebühren. Allerdings steigt dadurch der Sollzinssatz. Steht fest, dass Sie während der Kreditlaufzeit keine Sondertilgungen leisten können, verzichten Sie daher besser auf diese Option.

Bei einem Baudarlehen handelt es sich in der Regel um einen sehr hohen Betrag. Banken verlangen daher zumeist, dass die Darlehensnehmer Sicherheiten einbringen, bevor sie den Kredit bewilligen. Eine gängige Sicherheit für die Baufinanzierung ist eine Grundschuld oder eine Hypothek. Dadurch erhält die Bank das Recht, das Grundstück oder Gebäude zu verpfänden, falls der Darlehensnehmer seiner Rückzahlungsfrist nicht nachkommt. Baudarlehen lassen sich zudem über Bürgschaften oder Lebensversicherungen absichern. Für hohe Sicherheiten gewähren Banken bessere Zinskonditionen.

Das Beratungsgespräch

Beratungsgespräch zur Baufinanzierung
Beratungsgespräch zur Baufinanzierung Foto: ©deagreez - stock.adobe.com

Das Finanzierungskonzept wird in der Regel während eines ausführlichen Gesprächs mit Ihrem Bankberater erstellt. Damit der Finanzierungsplan zu Ihren Bedürfnissen passt, sollten Sie gut vorbereitet ins Beratungsgespräch gehen. Erkundigen Sie sich möglichst im Vorfeld nach Fördermitteln, die Sie in Anspruch nehmen können. Bereiten Sie darüber hinaus eine Liste mit Stichpunkten vor, die Sie mit dem Bankberater klären möchten. Notieren Sie, welche Kriterien Ihnen für das Finanzierungskonzept besonders wichtig sind. Stellen Sie zudem alle nötigen persönlichen Unterlagen und Dokumente zur Immobilie zusammen.

Einen standardisierten Ablauf für das Beratungsgespräch gibt es nicht. Wichtig ist, dass der Berater individuell auf Ihre Bedürfnisse und Fragen eingeht. So sollten Sie der Bank möglichst klare Vorgaben machen, wie Sie sich Ihre Finanzierung vorstellen. Welche Kreditsumme benötigen Sie? Welche Tilgungsrate können Sie sich langfristig leisten? Bis zu welchem Zeitpunkt möchten Sie schuldenfrei sein? Welche Finanzierungsstrategie bevorzugen Sie? Wünschen Sie sich mehr Sicherheit oder möchten Sie das Darlehen möglichst schnell abbezahlen?

Auf Grundlage Ihrer Angaben analysiert der Bankberater Ihre finanzielle Situation und erstellt ein Angebot. Der so entstandene Finanzierungsplan sollte den genauen Finanzierungsaufbau aufführen, ebenso wie die Konditionen der Kreditbausteine und die Gesamtbelastung, die pro Monat auf Sie zukommt. Machen Sie sich am besten während des Gesprächs Notizen, um am Ende noch offene Fragen klären zu können.

Seit März 2016 sind Banken dazu verpflichtet, bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten die finanzielle Situation des Antragstellers genau zu prüfen und ihn umfassend aufzuklären. Neben dem sogenannten „Europäischen Merkblatt“, das alle Kreditkonditionen nach einem einheitlichen Muster auflistet, müssen Banken Ihnen auch ein Beratungsprotokoll aushändigen. Bestehen Sie darauf.

Nach welchen Kriterien sollten Sie Baufinanzierungsangebote vergleichen?

Nehmen Sie sich nach dem Beratungsgespräch die Zeit, das Finanzierungskonzept in aller Ruhe zu prüfen. Die Konditionen einzelner Kreditinstitute unterscheiden sich oft enorm. Nehmen Sie daher nicht das erstbeste Angebot an, sondern vergleichen Sie die Finanzierungskonzepte diverser Kreditgeber.

Berücksichtigen Sie beim Vergleich die folgenden Kriterien:

  • Auszahlungsbetrag: Reicht die Kreditsumme für Bau- und Nebenkosten aus?
  • Gesamtbelastung: Können Sie die monatliche Belastung langfristig tragen?
  • Individuelle Absprachen: Enthält der Finanzierungsplan alle Absprachen, die Sie mit dem Bankberater getroffen haben?
  • Vollständige Entschuldung: Führt der Finanzierungsplan alle Posten bis zur vollständigen Entschuldung auf?
  • Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung: Für ein abwägbares Risiko sollte für die Zeit nach der Zinsbindung ein Zinssatz von mindestens 5 bis 6 Prozent angesetzt sein.
  • Belastungssprünge: Die monatliche Belastung sollte möglichst gleichbleibend sein. Große Belastungssprünge sind nicht sinnvoll.

Ein solides Konzept als Basis für eine sichere Baufinanzierung

Der Finanzierungsplan bildet die Grundlage Ihrer Baufinanzierung. Ein gut durchdachtes Finanzierungskonzept hilft Ihnen, die Kosten für die Baufinanzierung gering zu halten und Ihre Darlehen langfristig zu decken.

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