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Kosten und Nebenkosten beim Immobilienerwerb und Hausbau
Kosten und Nebenkosten beim Immobilienerwerb und Hausbau Foto: ©Eisenhans - stock.adobe.com

Hausbau und Hauskauf:
Welche Kosten gibt es? Ein Überblick

Finanzplan zur Finanzierung einer Immobilie
Finanzplan zur Finanzierung einer Immobilie Foto: ©Eisenhans - stock.adobe.com

Eine realistische Kostenaufstellung ist die wichtigste Voraussetzung für eine solide Baufinanzierung. Wie viel Geld Sie für Ihr Haus benötigen, hängt zunächst einmal davon ab, ob Sie bauen oder kaufen möchten. Zusätzlich zu den Bau- oder Erwerbskosten sind jedoch noch viele weitere Posten zu berücksichtigen, die Sie in Ihre Rechnung aufnehmen sollten.

Sowohl beim Hausbau als auch beim Immobilienerwerb müssen Sie mit den folgenden Nebenkosten rechnen:

  • Maklerprovision
  • Notarkosten
  • Kosten für den Grundbucheintrag
  • Grunderwerbssteuer
  • eventuelle Kosten für einen Gutachter
  • Nebenkosten für das Darlehen
  • Rücklagen für den Werterhalt der Immobilie

Planen Sie einen Neubau, kommen noch die folgenden Posten hinzu:

  • Kauf und Erschließung des Grundstücks
  • Planungskosten
  • Kosten für Baubegleitung
  • Baugenehmigung

Was kostet das Eigenheim?
Unterschied Immobilienerwerb und Hausbau

Möchten Sie sich von der Mietwohnung verabschieden und ins Eigenheim ziehen, stehen Sie zunächst vor der Frage: bauen oder kaufen? Beide Varianten bringen Vor- und Nachteile mit sich. Bauen Sie selbst, können Sie Ihr Haus ganz nach Ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Bevor der Bau starten kann, müssen Sie jedoch erst ein passendes Baugrundstück finden und benötigen einen zuverlässigen Bauträger. Der Bau dauert zudem seine Zeit. Je nach Lage ist eine zu Ihren Wünschen passende Bestandsimmobilie schneller gefunden. Dafür müssen Sie beim Immobilienerwerb einige Kompromisse in Kauf nehmen und eventuell in die Instandsetzung, die Modernisierung oder den Umbau des Hauses investieren. 

Ob ein Neubau oder der Kauf einer Bestandsimmobilie günstiger ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Die genauen Kosten hängen von vielen verschiedenen Variablen ab, unter anderem von der Lage und der gewünschten Ausstattung. Damit Sie möglichst genau kalkulieren können, erhalten Sie hier eine Übersicht über alle Kosten und Nebenkosten.

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Die Kosten beim Hausbau im Überblick 

Finanzierungsberatung Hausbau
Lassen Sie sich bei der Finanzierungsberatung genau die Kosten beim Hausbau erläutern Foto: ©Rido - stock.adobe.com

Entscheiden Sie sich für den Hausbau, machen die eigentlichen Baukosten im Durchschnitt etwa 60 Prozent der Gesamtkosten aus. Der Rest entfällt auf die Grundstückskosten, Planungskosten, Kosten für die Baubegleitung und Baunebenkosten.

1. Kosten für das Grundstück

Wie viel Geld Sie für den Erwerb eines Grundstücks einplanen müssen, hängt in erster Linie von der Lage ab. Im bundesweiten Durchschnitt kostet ein Grundstück mit einer Fläche von 850 Quadratmetern etwa 90.000 Euro. Abhängig von der Region können die Preise jedoch stark variieren. Eine Orientierungshilfe bieten die Bodenrichtwerte für Ihre Region. 

2. Planungskosten

Möchten Sie ein Haus bauen, muss dieses zunächst geplant werden. Sie können damit einen Architekten beauftragen oder die Planung von der Baugesellschaft durchführen lassen, die auch für den anschließenden Bau des Hauses verantwortlich ist. Mit Hilfe eines Architekten können Sie Ihr Eigenheim komplett individuell gestalten. So viel Individualität hat jedoch ihren Preis. Die Honorare für Architekten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgeschrieben und richten sich nach zwei Faktoren:

  • dem Umfang des Bauprojekts
  • der Höhe der anrechenbaren Kosten

Insgesamt macht das Architektenhonorar bei Vollbeauftragung etwa zehn bis 15 Prozent der Gesamtkosten für die Immobilie aus. 

An Planungskosten sparen können Sie, wenn Sie sich für ein Fertighaus eines Bauträgers entscheiden. Das erlaubt zwar nicht dasselbe Maß an Individualisierung, ist aber wesentlich günstiger. 

3. Baukosten

Die eigentlichen Baukosten beinhalten die Kosten für den Rohbau, für den Innenausbau und für die Gestaltung der Außenanlagen. Die Kosten für einen Rohbau liegen in Deutschland bei knapp über 500 Euro pro Quadratmeter. Wie teuer Ihr Haus tatsächlich wird, hängt dabei in erster Linie von der Bauweise ab. Fertighäuser sind günstiger als Häuser in Massivbauweise. 

Steht der Rohbau, geht es an den Innenausbau. Je nach gewünschter Ausstattung fallen durchschnittlich zwischen 400 und 800 Euro pro Quadratmeter an. Der nächste Schritt besteht in der Gestaltung der Außenanlagen. Schließlich möchten Sie rund um Ihr Haus auch einen schönen Garten genießen, eventuell eine Garage oder einen Carport bauen oder einen Teich anlegen. Für Gartengestaltung und Terrasse sollten Sie bis zu 250 Euro pro Quadratmeter einplanen, der Bau einer Garage kann noch einmal bis zu 20.000 Euro kosten. 

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Baukosten für ein Einfamilienhaus bei 1.300 Euro pro Quadratmeter.

4. Baubegleitung

Die meisten privaten Bauherren haben wenig Erfahrung mit dem Hausbau. Entsprechend schwer fällt es ihnen, Angebote objektiv zu beurteilen oder Baumängel rechtzeitig festzustellen. Aus diesem Grund ist eine professionelle Baubegleitung sinnvoll. Ein Baubegleiter prüft die Angebote verschiedener Baufirmen, berät Sie hinsichtlich Energieeffizienz und Wärmedämmung und führt während der Bauphase eine laufende Qualitätskontrolle durch. Die Kosten richten sich danach, wie häufig Sie derartige Baukontrollen beauftragen. Für vier bis acht Baukontrollen können Sie mit etwa 2.500 bis 5.000 Euro rechnen. Für ein schriftliches Gutachten fallen weitere Kosten von etwa 40 Euro pro Seite an. 

Qualifizierte Sachverständige finden Sie zum Beispiel über den TÜV oder beim Bauherren-Schutzbund. Um einen Baugutachter des Bauherren-Schutzbunds zu beauftragen, müssen Sie Mitglied werden. Die Aufnahmegebühr beträgt 52 Euro, der Monatsbeitrag 11 Euro.

5. Baunebenkosten

Zu den Baunebenkosten gehören alle Posten, die zusätzlich zu den reinen Grundstücks- und Baukosten anfallen. Folgende Kostenpunkte gehören dazu:

  • Maklerprovision, wenn Sie einen Makler mit der Suche nach einem Grundstück beauftragen: 3 bis 7 Prozent des Grundstückspreises
  • Bauvertragsprüfung durch einen Anwalt: etwa 0,4 bis 0,9 Prozent der Baukosten
  • die Baugenehmigung, die Sie beim zuständigen Bauamt beantragen: etwa 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten. Zusätzlich können Kosten für die einzureichenden Unterlagen anfallen.
  • Prüfstatiker: etwa 1000 Euro
  • Aushub des Erdreichs: abhängig von der Beschaffenheit des Untergrunds, ab 18 Euro pro Kubikmeter

Insgesamt betragen die Baunebenkosten etwa 10 bis 15 Prozent der Baukosten.

6. Erschließungskosten

Wurde Ihr Grundstück noch nicht erschlossen, kommen noch Kosten für die Vermessung, ein Bodengutachten und die Erschließung von Hausanschlüssen hinzu. Für die Vermessung sollten Sie mindestens 2.500 Euro einplanen. Die Kosten für ein Bodengutachten liegen im Mittel zwischen 0,3 und 0,5 Prozent der Baukosten. Die Preise für den Anschluss an die Trinkwasser-, Strom- und Gasversorgung sowie an die Kanalisation sind vom Aufwand und vom Materialeinsatz abhängig und schwanken daher stark. Kosten von 10.000 bis 16.000 Euro sind realistisch.

7. Versicherungen

Als Bauherr sollten Sie nicht vergessen, die nötigen Versicherungen abzuschließen. Die Bauherrenhaftpflicht haftet bei Personen- und Sachschäden, die aufgrund der Bauarbeiten geschehen. Die Kosten liegen zwischen 80 und 300 Euro pro Jahr und können von der Steuer abgesetzt werden. 

Die Bauleistungsversicherung sicher Bauherren, Bauträger und Bauunternehmer vor unvorhergesehenen Schäden während der Bauphase ab, etwa durch Sturm, Überschwemmung oder Vandalismus . Die Kosten betragen im Durchschnitt zwischen 0,1 und 0,4 Prozent der Bausumme. 

Kosten beim Immobilienerwerb:
Diese Faktoren bestimmen den Kaufpreis

Ein Häuschen auf dem Land oder ein Altbau in der Stadt? Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus liegt in Deutschland bei 325.000 Euro (Stand März 2019). Wie teuer der Kauf einer Immobilie tatsächlich wird, hängt jedoch von vielen verschiedenen Einflussfaktoren ab. Die wichtigsten: 

  • die Lage: Häuser in ländlichen Lagen sind in der Regel günstiger als Immobilien in begehrten Ballungsräumen. So liegt der Medianwert für ein Haus in Mecklenburg-Vorpommern zum Beispiel bei 1.280 Euro pro Quadratmeter, in und um München dagegen bei 6.860 Euro pro Quadratmeter.
  • das Alter und der Renovierungszustand: Bei älteren Immobilien können Sie Schnäppchen machen. Allerdings kommen dann Kosten für die Renovierung und eventuelle Umbaukosten auf Sie zu.
  • die Ausstattung: Je hochwertiger die Ausstattung, umso teurer ist die Immobilie. Gerade in beliebten Regionen verzerren allerdings Angebote und Nachfrage den Preis. 

Nebenkosten für den Hauskauf im Überblick 

Nebenkosten beim Hausbau
Nebenkosten beim Hausbau Foto: © kamasigns - stock.adobe.com

Genau wie beim Bau eines Eigenheims müssen Sie auch beim Immobilienkauf einige Nebenkosten berücksichtigen. Diese Posten kommen auf Sie zu: 

1. Maklerprovision

Wickeln Sie den Immobilienkauf über einen Makler ab, zahlen Sie üblicherweise eine Provision in Höhe von 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. 

2. Notargebühren

Damit der Kaufvertrag rechtskräftig wird, muss er durch eine Notar beurkundet werden. Die Kosten sind in der Gebührenordnung für Notare festgelegt und richten sich nach der Höhe der Kaufsumme. 

3. Grunderwerbssteuer

Kaufen Sie in Deutschland ein Haus, müssen Sie die Grunderwerbssteuer entrichten. Erst nachdem Ihnen die Finanzbehörde die Entrichtung der Grundsteuer bescheinigt hat, können Sie den Grundbucheintrag auf Ihren Namen ändern lassen. 

4. Grundbucheintrag

Der Grundbucheintrag macht Sie zum rechtmäßigen Eigentümer Ihrer Immobilie. Die dafür anfallenden Gebühren richten sich nach der kommunalen Gebührenordnung. Weitere Gebühren fallen an, wenn Sie ein Darlehen aufnehmen und die Bank eine Grundschuld als Sicherheit verlangt. Die Grundschuld wird ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Die genauen Kosten erfahren Sie beim Grundbuchamt. 

5. Immobiliengutachten

Wer sich zum ersten Mal auf dem Immobilienmarkt umsieht, kann schwer einschätzen, welche Preise für ein Haus überhaupt angemessen sind. Ein Sachverständiger kann Sie beraten und ein Immobiliengutachten anfertigen. Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauingenieur als Sachverständigen, richten sich die Honorare nach der HOAI. 

6. Nebenkosten für die Baufinanzierung

In der Regel werden Sie für den Hauskauf ein Darlehen aufnehmen. Zu den monatlich anfallenden Zinsen kommen weitere Nebenkosten für die Finanzierung hinzu, etwa Zinsaufschläge und Kontogebühren. Die kompletten Kosten für die Baufinanzierung können Sie sich von Ihrer Bank offenlegen lassen. Laut Preisangabeverordnung müssen Kreditinstitute Ihnen alle Kreditkosten transparent darlegen. 

Nebenkosten machen rund 15 Prozent vom Kaufpreis aus

Viele Immobilienkäufer unterschätzen die Höhe der Nebenkosten und kalkulieren ihre Baufinanzierung zu knapp. Damit Sie keine böse Überraschung erleben, sollten Sie die prozentualen Anteile der Nebenkosten am Kaufpreis kennen: 

  • Maklerprovision: etwa 3 bis 7 Prozent
  • Notargebühren: etwa 1,5 Prozent
  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent 
  • Grundbucheintrag: etwa 1,5 Prozent

Üblicherweise betragen die Nebenkosten 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie lieber mit ein wenig mehr als mit zu wenig.

Kalkulieren Sie ein Sicherheitspolster ein

Ihre Kalkulation umfasst nun die Baukosten oder Erwerbskosten inklusive aller Nebenkosten. Ein wichtiger Posten fehlt aber noch: das Sicherheitspolster. 

Ob Bau oder Kauf, unerwartete Kosten können sich immer ergeben. Damit nicht gleich Ihre gesamte Kalkulation ins Wanken gerät, sollten Sie von vorneherein mindestens 10.000 Euro als Puffer einplanen. Benötigen Sie das Geld nicht, können Sie es für die Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung verwenden. Auf diese Weise verkürzen Sie die Laufzeit des Darlehens und sparen Zinsen.

So können Sie beim Bau und beim Immobilienkauf sparen

Eigenleistungen beim Hausbau
Durch Eigenleistungen beim Hausbau können Kosten eingespart werden Foto: © schulzfoto - stock.adobe.com

Weder der Erwerb noch der Bau eines Eigenheims sind günstig. Mit solider Planung und etwas Eigenleistung können Sie jedoch sparen. Beachten Sie dafür folgende Tipps: 

1. Vergleichen Sie verschiedene Bauunternehmen 

Bevor Sie sich für einen Bauträger entscheiden, sollten Sie umfassende Informationen über verschiedene Unternehmen einholen. Wertvolle Tipps bekommen Sie zum Beispiel von Freunden und Verwandten, die bereits ein Eigenheim gebaut haben. Unabhängige Beratung erhalten Sie bei den Verbraucherzentralen und auch bei Ihrer Hausbank. 

2. Energieeffizientes Fertighaus statt Massivhaus

Entscheiden Sie sich für ein Fertighaus, entfallen in der Regel ein Großteil der Planungskosten und auch die Erschließungs- und Baukosten fallen geringer aus. Massivhäuser bieten zwar mehr Flexibilität, Fertighäuser erfüllen aber meist von vorneherein die offiziellen Vorgaben zur Energieeffizienz. So können Sie den Bau über ein günstiges Baudarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren und sparen doppelt. 

3. Kosteneffiziente Grundrisse

Durch eine geschickte Planung des Grundrisses können Sie unnötige Baukosten vermeiden. Erfahrene Planer achten darauf, die Wohnfläche möglichst effizient auszunutzen und Nassräume so anzuordnen, dass sich kurze Leitungen verlegen lassen. Durch eine Ausrichtung nach Süden, große Fenster und eine gute Dämmung lassen sich Heiz- und Energiekosten sparen.

4. Eigenleistung einbringen

Viele Arbeiten beim Hausbau sollten von einem Profi erledigt werden. Sie müssen jedoch kein erfahrener Handwerker sein, um Eigenleistung zu erbringen. Gerade beim Innenausbau können Sie sparen, indem Sie Wände selbst tapezieren und streichen oder Fußböden und Fließen verlegen. Kaufen Sie eine ältere Immobilie, können Sie kleinere Renovierungsarbeiten ebenfalls selbst vornehmen. 

Mit solider Kalkulation zur passenden Baufinanzierung 

Berücksichtigen Sie vor dem Immobilienerwerb oder Hauskauf alle hier aufgeführten Kosten, können Sie Ihre Baufinanzierung realistisch planen und geraten nicht in unerwartete Finanznöte.

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