Hausbau ist Freude und Last zugleich. Für Bauherrenfamilie Schmitzer bietet der Urlaub im Sommer 2015 Gelegenheit zum Luftholen. „Wir hatten ihn bitte nötig, denn die Vorarbeiten in den letzten Monaten haben uns ganz schön genervt, und der Baubeginn steht immer noch nicht fest“, stellt sie Ende Juli 2015 fest…
Am Jahresende 2014 Verträge unterzeichnet
Sonja und Ersin Schmitzer wohnen im Süden von Berlin und benötigen dringend mehr Wohnraum für die vierköpfige Familie. Die Lösung soll ein eigenes Haus mit Garten sein. In Berlin zu bauen, kommt aus Kostengründen nicht infrage. Andererseits soll das regionale Lebensumfeld der Familie möglichst weitgehend erhalten bleiben. Als Kompromiss bietet sich in Teltow im Land Brandenburg ein 630 m² großes stadtnahes Grundstück an. Obwohl der Bebauungsplan noch nicht beschlossen ist, unterzeichnen Schmitzers im Dezember 2014 den Notarvertrag für das Grundstück und den Werkvertrag für ein 170 m² großes zweigeschossiges Haus. „Wir entdeckten das Baufeld und waren begeistert“, erinnern sie sich. „Der Entschluss zu kaufen, war schnell gefasst. Allerdings wurde unsere Begeisterung gebremst, als wir erfuhren, dass alle Bauplätze verkauft waren. Wir ließen uns deshalb auf eine Warteliste setzen und hatten Glück, weil eine andere Familie absprang. Die übliche Reservierungszeit von vier Wochen wurde allerdings vom Verkäufer nicht eingeräumt, so dass wir uns von heute auf morgen entscheiden mussten“.
Professionelle Baubegleitung gesucht
Wie viele andere Bauherren sind auch Schmitzers keine „Bauspezialisten“. Deshalb nutzen sie das Internet, um sich mit der Materie vertraut zu machen. Bauherrenberichte sind zwar interessant, helfen aber nicht so richtig weiter. Eine Fülle interessanter und wichtiger Informationen fanden sie dagegen auf der Internetseite der unabhängigen Verbraucherschutzorganisation Bauherren-Schutzbund e.V.
Mit einem Klick auf die Regionalkarte finden Schmitzers Bauherrenberater Dipl. Ing. Gerd Miethe aus Ludwigsfelde als den in nächster Nähe ansässigen Experten heraus. Mit ihm vereinbaren sie den Termin für eine Grundberatung, in der man über die Verbraucherschutzorganisation und ihren Mitgliederservice, aber auch über die Leistungen eines Bauherrenberaters näheres erfährt. Schmitzers werden Mitglied im Verein und erfahren, dass sie auch alle Verträge vor Unterzeichnung auf verbraucherbraucherfeindliche Klauseln hätten prüfen lassen können. Da aber alle Verträge bereits unterschrieben waren, erübrigte sich eine Vorabklärung. „Was wir brauchten, war eine baubegleitende Qualitätskontrolle. Sie konnte aber erst dann zum Tragen kommen, wenn der Bau des Hauses begonnen hatte. Das sollte laut Werkvertrag im Mai 2015 sein“, ist dazu von den Bauherren zu hören. Das Ehepaar hofft, dass ihr Neubau möglichst reibungslos verläuft und setzt andernfalls auf Bauherrenberater Miethe, mit dem sie bereits Ende Februar eine baubegleitende Qualitätskontrolle vereinbarten.
Baubeginn verschiebt sich auf den Sommer
Doch es gibt weiteren Zeitverzug. Bauherrenberater Miethe erhält von seinen Bauherren zunächst kein grünes Licht. „Ich habe mit Frau Schmitzer gesprochen. Die Baugenehmigung liegt noch nicht vor. Zu rechnen ist damit in den nächsten zwei Wochen, so dass mit Beginn der Bauarbeiten frühestens Ende Juli zu rechnen ist“, konstatiert er.
Am 20. Mai wird endlich der B-Plan beschlossen, am 04. Juni ist er mit der Unterschrift des Bürgermeisters rechtskräftig. „Die Baufirma hat uns aber noch bis zum Ende Juni warten lassen, bis wir den Bauantrag endlich erhielten. Man wisse nicht, ob es sich um einen qualifizierten B-Plan handele und auf welche Weise wir zu unserem Baurecht gelangen könnten“, hieß es dazu von Bauherrin Schmitzer.
Die Bauherren misstrauen dieser Aussage und finden sich im § 30 Baugesetzbuch bestätigt. Danach ist ein B-Plan qualifiziert, wenn er Art und Maße der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen sowie die örtlichen Verkehrsflächen enthält und das Gebiet erschlossen ist.
„Auf Druck einer Reihe ungeduldiger und verärgerter Bauherren entschied sich die Firma, die Bauanträge nach dem vereinfachten Bauantragsverfahren zur Genehmigung einzureichen, bei dem eventuell fehlende Unterlagen nachgereicht werden können. Die Bearbeitungszeit kann sich dadurch allerdings erheblich verlängern. Da einige Unterlagen Fehler enthielten oder unvollständig waren, ruhten unsere Hoffnung auf dem August als Genehmigungstermin“.
Im Juni Gewerke aus dem Vertrag genommen
Aufgrund der Terminverschiebung bleibt der Bauherrenfamilie Zeit, sich noch einmal gründlich mit dem Hausbauvertrag zu beschäftigen. Dabei fällt ihr auf, dass in einigen Positionen Standardausführungen zu hohen Preisen angeboten werden. Premiumpakete gibt es bei der Firma nicht. Um daraus resultierende Konflikte zu vermeiden, weist auch der Bauherren-Schutzbund immer wieder daraufhin, dass Änderungswünsche vor Vertragsunterzeichnung ausgehandelt werden sollen, weil ein später Eingriff meist zu höheren Kosten für die Bauherren führt und unter Umständen Bauzeitverzögerungen zur Folge hat. Im konkreten Fall räumt die Baufirma dem Bauherrn die Möglichkeit ein, auch nach Unterzeichnung des Vertrages Gewerke-Pakete zurückkaufen zu können.
„Anstoß waren die sog. Raffstores (Außenjalousien), die wir nach der Bemusterung zunächst nur im Wohnzimmer einbauen wollten. Als wir uns näher damit beschäftigten, nach Modell und Hersteller fragten, wurde uns bewusst, dass wir für das Produkt einen sehr hohen Preis bezahlen sollten.“
Schmitzers entscheiden sich daraufhin, die Raffstores in Eigenleistung anzubringen. Dem stimmt die Firma nicht zu. Man könne nur ganze Gewerke aus dem Vertrag nehmen, und zu den Raffstores gehören auch Fenster und Haustür. Die Bauherren nehmen das Gewerk “Fenster” komplett aus dem Vertrag. „Mit 85 % Kostenrückerstattung haben wir damit zwar kein Schnäppchen gemacht, erhalten aber vom Fensterbauer unseres Vertrauens für einen akzeptablen Aufpreis im Erdgeschoss eine bessere Fensterverglasung mit Sicherheitsglas, statt Kunststoffrollläden Raffstores für alle Fenster sowie eine Holzhaustür mit hohem Sicherheitsstandard und Motorschluss mit Fingerprintscan statt Kunststoff und einfacher Verriegelung. In der Konsequenz haben wir auch das Sanitärpaket aus dem Vertrag genommen, weil uns der Standard nicht gefallen hat und Alternativen unbezahlbar waren.“
Mitte August Baubeginn
Am 17. August ist es soweit. Die Bagger rollen an und beginnen mit den Erdarbeiten. Ein Bodengutachten liegt vor. Familie Schmitzer kann ihr Glück kaum fassen und freut sich schon auf das Richtfest. Nur das Problem der Kündigung der alten Wohnung harrt dringend einer Lösung. Die Eheleute wissen, dass der Einzugstermin ins neue Haus nicht mehr zu halten ist, die Übergabe der Eigentumswohnung aber terminlich fix ist.
„Wir hatten insofern Glück, als wir eine Übergangswohnung direkt über unserer gefunden haben. Der Umzug ist zwar unkompliziert, die Wohnung aber nach dem Auszug einer Studenten-WG in einem schlimmen Zustand. Sie musste erst saniert werden, damit wir zum 1. November einziehen konnten.“
Ende September erste Baubegehung
Nach dem ersten Spatenstich geht die Bautätigkeit flott voran. Bereits einen Monat später kann Bauherrenberater Gerd Miethe das Erdgeschossmauerwerk und die Decke zum Obergeschoss vor dem Betonieren in Augenschein nehmen. Sowohl bei den Mauerwerksarbeiten als auch bei den Montageunterstützungen gibt es keine Beanstandungen. Bereits 14 Tage später sind Dachgeschoss und Dachstuhl gerichtet. „Leider wurde ich erst heute Morgen informiert, dass der Dachstuhl errichtet werden soll. Schlechtes Wetter und berufliche Verpflichtungen machen es unmöglich, kurzfristig ein Richtfest zu organisieren. Das ist sehr schade, denn darauf hatten wir uns sehr gefreut“, bedauert Bauherrin Sonja Schmitzer. Von Bauherrenberater Miethe gibt es grünes Licht für den Fortgang der Arbeiten. Allerdings gibt es ein Wasserproblem. Es steht auf der Bodenplatte und durchfeuchtet das Mauerwerk. Die Folge: Die Abdichtung aus kunststoffmodifizierter Bitumendickbeschichtung löst sich vom Untergrund ab und ist damit unbrauchbar.
Anfang November besitzt das Haus sein Dach
Bei der dritten Baustellenkontrolle wird vom Bauherrenberater die Dacheindeckung kontrolliert. Da die Solarziegel noch fehlen und die Dachflächenfenster gerade eingebaut werden, kann nicht abschließend geurteilt werden. Beanstandet wird, dass für den Dachüberstand die zusätzlich erforderlichen Dachlatten fehlen. Die Baufirma wird diesen Mangel beseitigen. Ansonsten gibt es kaum Beanstandungen, sowohl die Stöße der Unterspannbahn sind ordnungsgemäß verklebt als auch die Dacheindeckung lässt keine Wünsche offen.
Nun heißt es, die Baustelle winterfest zu machen. Dazu gehört der Einbau von Fenster und Haustür. Diese Arbeiten hat die Bauherrenfamilie einer anderen Firma übertragen. Ob sich daraus bei der Koordinierung und Abstimmung Probleme ergaben, wie es um die Gewährleistung bestellt ist und was die Abnahme ans Tageslicht fördert, erfahren Sie in der nächsten Folge, die im Regionalen Immobilienjournal, Ausgabe November 2016, erscheint.
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