Letzte Meldungen

Im Winter der Innenausbau – im Frühjahr der Einzug

Aus dem Tagebuch einer Bauherrenfamilie- Teil 2

Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison. Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison.

Ende 2014 hatte die Berliner Bauherrenfamilie Schmitzer einen Notarvertrag über den Erwerb eines Grundstücks in Teltow und den Werkvertrag für den Bau eines 170 m2 großen zweigeschossigen Hauses unterschrieben. Die Entscheidung für Grundstück und Hausangebot war Liebe auf den ersten Blick. Ihre Gefühle wurden jedoch zunächst auf eine harte Probe gestellt, denn der Baubeginn ließ auf sich warten.

Obwohl terminlich festgelegt, verzögerte er sich um einige Monate. Damit war absehbar, dass auch die Fertigstellung nicht termingerecht erfolgen würde und sich damit eine Lücke zwischen Wohnrecht in der alten Wohnung und Bezug des neuen Hauses auftun würde. Die vierköpfige Familie brauchte aber auch in dieser Zeit ein Dach über dem Kopf. Die Kosten für eine Zwischenlösung waren nicht eingeplant und mussten zusätzlich aufgebracht werden.

Mitte August 2015 rollten die Bagger an, und der Rohbau ging zügig voran. Um den Einzug im Frühjahr zu sichern, mussten die Wintermonate für den Ausbau genutzt werden. 

Fenster- und Türeneinbau an Bedingungen geknüpft

Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison.

Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison.

Um das Haus winterfest zu machen, mussten – ganz klar – Fenster und Türen rechtzeitig eingebaut werden. Mit diesen Arbeiten hatten die Bauherren eine Fremdfirma betraut. Sie konnten nämlich laut Bauvertrag noch nach der Unterschrift sogenannte Pakete aus dem Vertrag herauslösen und anderweitig vergeben. Für dieses Paket erhielten sie von der Baufirma eine Kostenrückerstattung.

Grund für diese Entscheidung war, dass die gewählte Handwerkerfirma für einen akzeptablen Preis mit besserer Qualität aufwartete. „Obwohl der Vertrag diese Möglichkeit ausdrücklich einräumt, stellte uns die Hausbaufirma Bedingungen. So sollten wir die eingebauten Fenster auf eigene Kosten von der DEKRA prüfen lassen, was aber keine Abnahme darstelle. Für von nachfolgenden Gewerken verursachten Beschädigungen hatten wir in vollem Umfange zu haften“, erläuterte Bauherrin Sonja Schmitzer.

Die Bauherren haben diese Bedingungen vom Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbund e.V. Wendelin Monz prüfen lassen und immerhin erreicht, dass die Pro-Forma-Abnahme nicht zwingend durch die DEKRA, sondern von ihr selbst und auf der Grundlage der gutachterlichen Einschätzung ihres unabhängigen Bauherrenberaters Dipl.-Ing. Gerd Miethe erfolgen konnte. Mit ihm war bereits eine komplette baubegleitende Qualitätskontrolle vereinbart worden. „Leider war es nicht möglich, an den anderen für uns nachteiligen Vertragsbedingungen etwas zu ändern“.

Dass die beauftragte Baufirma nicht die Gewährleistung für die erbrachten Leistungen der Fremdgewerke übernehmen will, ist aus deren Sicht konsequent. Doch hierin liegt das Problem der Herausnahme einzelner Gewerke. „Einerseits gestaltet sich die Abgrenzung der einzelnen Leistungsbereiche schwierig und damit die Gewährleistungsansprüche gegenüber verschiedenen Fremdfirmen. Andererseits beginnen je nach Abnahme die Verjährungsfristen zu unterschiedlichen Zeiten“, so Vertrauensanwalt Wendelin Monz.

Zufrieden zeigte sich die Bauherrin mit der Arbeit des gewählten Partners. „Mit dem Fensterbauer gestalteten sich die Vertragsverhandlungen unkompliziert. Im Verlauf der Arbeiten stellte sich heraus, dass unsere Baufirma aus unerfindlichen Gründen einige Fensteröffnungen größer als vorgesehen ausgeführt hatte. Die Fenster wurden dem angepasst. Damit waren aber alle EnEV-Berechnungen und U-Werte für Fenster und Haustür hinfällig.

Die Neuberechnung übernahm die Fensterbaufirma anstandslos. Die Ergebnisse übermittelte sie unserer Baufirma. Da der Bauleiter immer ein offenes Ohr für unsere Anliegen hatte und sich als kooperativ erwies, übernahm er auch in diesem Fall die Kontrolle über die Umsetzung der EnEV-Berechnung. Wir kümmerten uns um die Terminkoordinierung zwischen der Baufirma und der Fremdfirma. Das hat alles reibungslos funktioniert. Akzeptieren mussten wir allerdings, dass die Baufirma für die Fremdleistungen keine Gewährleistung übernimmt. Der Fensterbauer wiederum erklärte, er biete nur eine Gewährleistungsfrist von zwei Jahren“.

Beim Innenausbau im Winter auf Lüftung achten

Der Innenausbau erfolgte in den ersten Monaten des Jahres. Mit dem Einbringen des Estrichs und dem Innenputz wurde jede Menge Wasser ins Haus gebracht. Niedrige Außentemperaturen und weniger Lüften hemmen jedoch das Austrocknen. Außerdem kann ergiebiger Regen zu Folgeschäden am und im Haus führen. So war die ungeschützte Dachkonstruktion im Oktober 2015 mehrere Tage dem Regen ausgesetzt, was Bauherrenberater Miethe umgehend monierte und veranlasste zu verlangen, vor weiteren Ausbaumaßnahmen (Dampfsperre, Wärmedämmung, etc.) sicherzustellen, dass die Holzfeuchte der Dachkonstruktionsteile ≤ 20 % nachweislich nicht überschreitet. 

Bei seinen Baustellenbegehungen stieß er jedoch immer wieder auf Feuchtigkeit an empfindlichen Stellen wie Dachfenster, Abgasrohr Therme oder hinter der Dampfsperre. Er protokollierte die Beobachtungen und pochte auf Änderung. Er forderte darüber hinaus von der Baufirma einen Lüftungsnachweis nach DIN 1946-6 für die im Dachgeschoss befindlichen fensterlosen Abstellräume.

Gewährleistungsfrage bei Badausbau ungeklärt

Ähnlich wie bei Fenstern und Türen stellte die Bauherrenfamilie Schmitzer höhere Ansprüche an Qualität und Attraktivität des Bades als der Standard der Baufirma versprach. Sogenannte „Aufmusterungen“ erwiesen sich als extrem teuer. Das veranlasste sie, das Sanitärpaket ebenfalls aus dem Leistungsvolumen entsprechend Bauvertrag zu lösen und der Firma zu übertragen, die mit der Sanitärinstallation im Haus insgesamt beauftragt worden war.

„Die Bemusterung der Sanitärartikel haben wir bequem von der heimischen Couch über das Internet vorgenommen. Was wir ausgewählt haben, teilten wir im Anschluss der Sanitärfirma mit“, dazu Bauherrin Schmitzer.

Ihre Wunschausstattung erwarben sie zu einem marktüblichen Preis. Bei der beauftragten Baufirma wäre die gleiche Ausstattung wesentlich teurer gekommen. „Allerdings ging durch die Fremdvergabe des Sanitärausbaues für diesen Teil die fünfjährige Gewährleistungsfrist verloren, weil wir mit der Sanitärfirma einen VOB-Vertrag abgeschlossen hatten, der nur zwei Jahre Gewährleistung enthielt“, so Schmitzers.

Bauherrenberater Gerd Miethe wollte es genau wissen und empfahl, zur Gewährleistungsfrage einen Vertrauensanwalt zu konsultieren. „Das ist so nicht richtig“, antwortet Vertrauensanwalt Wendelin Monz. Sowohl bei den Fenstern als auch für die Leistungen des Badausbaus beträgt die Gewährleistung gegenüber einem Verbraucher immer fünf Jahre, unabhängig davon, was vereinbart wird. Bei einer Gewährleistungsverkürzung handelt es sich um eine unwirksame Regelung, die auch über die Vereinbarung der  VOB/B nicht Vertragsbestandteil werden kann. Auch wenn die Vereinbarung so getroffen wurde, kann die Gewährleistung von fünf Jahren nicht unterschritten werden. 

Nicht unerwähnt soll bleiben, dass sich bei Übertragung von Aufträgen an Fremdfirmen die baubegleitende Qualitätskontrolle für den Bauherrenberater erschwert. Technisch notwendige Unterlagen zur korrekten Prüfung der Bauqualität werden dem Berater oft nicht oder nur unvollständig zur Verfügung gestellt. „Die Qualitätskontrolle für die Fußbodenabdichtung im Badbereich gestaltete sich für mich äußerst schwierig“, erläuterte Bauherrenberater Gerd Miethe. „Einerseits war zum Zeitpunkt der Kontrolle die Bodenabdichtung nicht standfest und damit nicht begehbar, zum anderen lagen mir keine Unterlagen vor, weil die Bauherren mit dem Fliesenleger einen separaten Vertrag abgeschlossen hatten, der mir unbekannt war“.

Bei Vorbegehung Schimmel im Dachbereich entdeckt

In der Dachkonstruktion hatte sich zum Beispiel infolge ergiebigen Regens auf den Rohbau, durch mangelhafte Reparatur der Unterspannbahn und durchfeuchtete Wärmedämmung Schimmel gebildet.

In der Dachkonstruktion hatte sich zum Beispiel infolge ergiebigen Regens auf den Rohbau, durch mangelhafte Reparatur der Unterspannbahn und durchfeuchtete Wärmedämmung Schimmel gebildet.

Vor der offiziellen Abnahme sollte immer eine Vorbegehung erfolgen, bei der das Gebäude intensiv in Augenschein genommen wird. Schmitzers hatten sie bereits mit dem Auftrag zur baubegleitenden Qualitätskontrolle vereinbart. „Da uns bewusst war, welches Risiko mit der Schlussabnahme auf uns zukommt, vereinbarten wir 10 Tage zuvor eine Vorbegehung unter Teilnahme unseres Bauherrenberaters, des Bauleiters und eines Trockenbauers. Wir wollten uns ein Bild davon machen, zu welchem Ergebnis unsere nicht immer risikofreien Entscheidungen geführt hatten“.

Die Mühe sollte sich lohnen. Bauherrenberater Miethe stellte bei der Begehung nicht unerhebliche Mängel fest. Dazu gehörten unter anderem Schimmelbefall an der Dachholzkonstruktion, Kondensationsfeuchtigkeit an Sparren im Flur und Bad, feuchte Wärmedämmung und mangelhafte Reparatur der Unterspannbahn. Der Bauherrenberater vermutete, dass die Ursache der Regen im Oktober 2015 gewesen sei, der die Dachkonstruktion unverhältnismäßig beeinträchtigt habe. Wie sich herausstellte, war auch eine Leckage in der Dampfbremse vorhanden, die nicht ordnungsgemäß verschlossen wurde.

Der Bauleiter reagierte sofort und leitete Maßnahmen zur Beseitigung ein. „Zum Glück wurden die Mängel rechtzeitig vor dem für Mitte März geplanten Einzug entdeckt. Während im Haus noch Maler und Parkettleger am Werk waren, liefen auf dem Dachboden die Kaltlüfter, um die nasse Dämmung zu trocknen. Nach umfangreichen Labor- und Raumluftuntersuchungen wurden die geplanten Schimmelsanierungsmaßnahmen umgesetzt“, erinnerte sich die Bauherrin.

Die Baufirma nahm in einem Brief an die Bauherrenschaft zu den Sachverhalten Stellung. Danach ergab sich der erhöhte Feuchtigkeitsanfall, wie von Bauherrenberater Miethe eingeschätzt, aus der Einwirkung von Regenwasser auf den zeitweise ungeschützten Dachstuhl, aus der zu zögerlichen Verkleidung der Dachflächenfenster, der zeitweisen offenstehenden Einschubtreppe und der Undichtigkeit der Dampfbremse.

Zur Abhilfe wurden die mit Schimmel betroffenen Bereiche mit hochprozentigem Alkohol behandelt, Kaltlüfter aufgestellt, eine Luftdichtigkeitsmessung und eine Prüfung auf eventuell vorhandene weitere Leckagen mittels Thermographie durchgeführt. Wenn erneut Schimmel oder Feuchtigkeit im Spitzboden auftreten sollte, wird die Baufirma die Ursachen ohne Vorbedingung prüfen. „Wir hoffen, dass wir Feuchtigkeit und Schimmel ein für alle Mal los sind“, so die Bauherren.

Bauabnahme zehn Tage nach Vorbegehung

Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison.

Der Einzug liegt erst drei Monate zurück, aber Familie Schmitzer fühlt sich längst zu Hause und genießt die erste Gartensaison.

Bereits im Bauvertrag sollte das Procedere der Abnahme verbindlich geregelt sein. Manche Unternehmen versuchen durch Klauseln im Bauvertrag die Abnahme vorzuverlegen, zu ihren Gunsten zu vereinfachen oder zu fingieren. Solche Klauseln benachteiligen Verbraucher und schränken ihre Rechte ein. Wegen des hohen rechtlichen Risikos wird von den Vertrauensanwälten des Bauherren-Schutzbund e.V. die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme mit Objektbesichtigung und einer schriftlichen Abnahmeerklärung empfohlen, in der alle festgestellten Mängel samt Fristen zu ihrer Behebung ihren Niederschlag finden.

Dem Bauherrn muss klar sein, dass mit der Abnahme die fünfjährige Gewährleistungsfrist beginnt und das Unternehmen die Schlussrechnung stellen kann. Gleichzeitig geht die Beweislast auf den Bauherrn über, d.h., wenn danach Mängel am Bauwerk auftreten, muss er den Nachweis erbringen, dass dafür der Bauunternehmer verantwortlich ist.

Am Tage der Bauabnahme des Schmitzerschen Wohnhauses war bereits ein Teil der bei der Vorbegehung festgestellten Mängel durch den Baupartner beseitigt, so dass nur noch wenig Restarbeiten und Mängel im Abnahmeprotokoll aufgeführt waren. Beanstandet wurden die Einstellung eines Dachflächenfensters und des Rollladens, das Nachbleichen der Balken im Spitzboden und die Vollständigkeit des Protokolls der Feuchtemessung.

Eine offene Position blieb allerdings der Nachweis eines Funktionspotenzialausgleichsleiters in der bewehrten Bodenplatte, der wichtige Sicherheitsfunktionen erfüllt.

Ende gut – alles gut

 

Der Umzug hat wie geplant am 17. März dieses Jahres stattgefunden. Die Bauleute und Handwerker haben ihr Bestes getan, der Familie Schmitzer ihr komfortables Haus in einem mängelfreien und wohnlichen Zustand zu übergeben. Zu guter Letzt wurden die Decken gestrichen, das Parkett verlegt. Der Einbau der Küche erfolgte Anfang März. Der fehlende Außenputz wird bei günstiger Witterung aufgetragen. „Es ist ein unbeschreibliches Gefühl, nach einer Zeit voller Anspannung und Erwartung das eigene Heim in Besitz nehmen zu können“, brachte Sonja Schmitzer ihre Einzugsstimmung auf einen Nenner.

Bauherrenberater Dipl.-Ing. Gerd Miethe informierte die Bauherren, welche technischen Nachweise zur Abnahme vorliegen sollten (entsprechend der Vereinbarung im Bauvertrag), und zwar:

  1. Materiallieferscheine (Wände, Dämmstoffe, Decken, Fundamente, Bodenplatte)
  2. EnEV-Nachweis, Energiepass
  3. Konformitätserklärung WDVS DIBT
  4. Nachweis der Mängelbeseitigung Estrich
  5. Ausführungsdokumentation FU-Erder, Nachweis Erdungswiderstand
  6. Messprotokoll Elektroanlage
  7. Druck- und Spülprotokoll Heizung/ Sanitär
  8. Nachweis hydraulischer Abgleich Heizungsanlage
  9. Abnahmeprotokoll BSFM Schornstein/Gasanlage
  10. Protokolle Prüfingenieur und Rohbaubescheinigung
  11. Objektplanererklärung
  12. KfW-Bestätigung

 

 

Kommentar hinterlassen

E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht.


*


Unsere Webseite nutzt Cookies. Wenn Sie auf dieser Webseite bleiben, nehmen wir an, dass Sie damit einverstanden sind. Sie können unsere Cookies löschen. Wie das geht, erfahren Sie in unserer Datenschutzerklärung.