Arglist beim Immobilienverkauf

Mit Ausnahme von Neubauten werden in Deutschland Immobilien traditionell unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft, quasi gekauft, wie gesehen. Dieser Gewährleistungsausschluss bei Immobilienkaufverträgen hat sich in den letzten Jahrzehnten in Deutschland zur Tradition entwickelt. Dies ist zwar verwunderlich, lässt sich aber nicht ändern, denn es ist rechtlich nicht zu beanstanden. Zu prüfen ist, ob der Gewährleistungsanspruch unwirksam ist.

Ein solcher Haftungsausschluss kann für den Immobilienkäufer ganz weitreichende, wenn nicht sogar existenzielle Folgen haben. Beim Kauf unentdeckte Mängel an der Immobilie oder am Grundstück können den Erwerber in den Ruin treiben. Ein Immobilienkäufer hat in der Regel „knallhart“ kalkuliert und oft nicht in der Lage, im Nachgang noch mehrere 10.000,00 € für eine Hausschwamm- oder Feuchtigkeitssanierung aufzuwenden.

Einziger Weg: Arglist

Die einzige Möglichkeit, in diesen Fällen Ansprüche gegen den Verkäufer geltend zu machen, ist, ihm arglistiges Verhalten bei Kaufvertragsschluss nachzuweisen. Arglist bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch bewusste Böswilligkeit.

Arglist = bewusste Böswilligkeit.

Bezogen auf einen Immobilienkaufvertrag bedeutet das: Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält.

Und weiter, dass der Verkäufer weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen
hätte.

BGH: Wesentliche Fehler dürfen nicht verschwiegen werden!

Eine solche Aufklärungspflicht besteht jedoch nicht für Mängel, die bei der Besichtigung der Immobilie offenkundig zu Tage treten. Es gab in den letzten Jahrzehnten unterschiedliche Rechtsprechung dazu, welche  Fehler/Mängel an Gebäuden aufklärungspflichtig sind und welche nicht. So hat das OLG Saarbrücken am 06.02.2013 (1 U 132/12) entschieden, dass über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären ist.

Über Feuchtigkeit ist aufzuklären!

Aber auch ein sanierter Feuchtigkeitsmangel ist jedenfalls dann zu offenbaren, wenn Zweifel am Erfolg der Maßnahme bestehen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Sanierung nicht durch eine Fachfirma erfolgt ist.

Nur Sanierung durch Fachfirma schützt vor Arglist!

Auch ohne konkrete Feuchtigkeitserscheinungen muss der Verkäufer ungefragt einen Mangel an der Außenabdichtung offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat. Es ist also ersichtlich, dass die Aufklärungspflichten äußerst weitreichend sind. Wie weit diese gehen, zeigt ein Urteil des OLG Koblenz vom 15.01.2013 (4 U 874/12). Hier ging es um einen Marderbefall im Dach eines Hauses. Das Gericht begründete auch hier eine umfassende Aufklärungspflicht und Gewährleistungsansprüche des Käufers.

Tipp:

Um die Veräußerung Ihrer Immobilie nicht zu gefährden, sollten Sie über sämtliche Umstände schriftlich aufklären, die auch für sie selbst beim Erwerb eines Hauses relevant
wären. Bitte bedenken Sie, dass die Rückabwicklung eines Hauskaufvertrages und die damit verbundene Kaufpreisrückzahlungspflicht weitreichende wirtschaftliche Folgen haben kann.