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Immobilienfinanzierung mit Grundbucheintrag

Stefan Sakreida, Berater der Generali Versicherungen
Stefan Sakreida, Berater der Generali Versicherungen

Eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen – für die meisten Deutschen ist das eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Eine solide Finanzierung ist Grundvorsetzung, dass der Traum von den eigenen vier Wänden realisiert werden kann. Die richtige und rechtzeitige Vorbereitung ist dabei unerlässlich – mit dem richtigen Partner gelingt sie.

Wir sind im Gespräch mit Herrn Sakreida von der Generali Versicherung.

Wann sollte das erste Treffen mit uns stattfinden und mit welchem zeitlichen Vorlauf sollte man rechnen?

Das Treffen mit uns sollte zu dem Zeitpunkt stattfinden, an dem das geplante Bauvorhaben bzw. der Immobilienerwerb erstmals schon konkret formuliert werden kann. Wenn also die Vorgaben zur Lage, zur Grundstücks- und Gebäudegröße mit den entsprechenden Kosten auf dem Tisch liegen ist es auch möglich, die Finanzierbarkeit festzustellen.

Welche Unterlagen benötigen Sie von Ihren Kunden, um den Finanzierungsrahmen zu bestimmen und die Immobilienfinanzierung beantragen zu können?

An erster Stelle werden die allgemeinen Unterlagen zur Darstellung der Einkünfte und der Vermögenssituation benötigt. Je nachdem ob die Bauherren Arbeitnehmer, Selbständige oder Rentner sind, werden hier unterschiedliche Nachweise angefragt.

Daneben sind die Angaben zum Objekt unverzichtbar – im Idealfall sind dies die Bauunterlagen bzw. die Objektbeschreibung ( Exposé) und gegebenenfalls bereits der Kaufvertrag für das Grundstück oder die Immobilie.

Was bedeutet die Absicherung mit Grundschuld?

Die Grundschuld ist eine im Grundbuch eingetragene Sicherheit für die Immobilienfinanzierung. Die Grundschuldbestellung wird vom Notar beurkundet, der dann auch den Grundbucheintrag beantragt.

Wie lange läuft die Finanzierung?

Üblich ist eine Finanzierung über 20 – 25 Jahre. Das bedeutet allerdings nicht, dass auch die Zinsbindung entsprechend lange festgeschrieben wird. Im Gegenteil sind hier eher Laufzeiten von 10-15 Jahren die Regel, so dass die Zinsen sich nach dieser Zeit ändren können.

Gerade erst ist die Generali für das beste „Forward-Darlehen“ ausgezeichnet worden. Bei uns ist es möglich, sich jetzt schon niedrige Zinsen für die in bis zu vier Jahren anstehende Anschlussfinanzierung zu sichern.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie  –  Was beinhaltet diese?

Seit dem 21.März diesen Jahres gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Der Inhalt dieser ist, dass Banken Immobilienkredite nur noch nach intensiver Prüfung der Kreditwürdigkeit vergeben dürfen. Anders als bisher dürfen die Kreditinstitute nicht mehr hauptsächlich auf den Wert der grundpfandrechtlich hinterlegten Immobilie abstellen, sondern müssen die Höhe des Einkommens und das frei verfügbare Vermögen der Kreditnehmer in den Vordergrund der Kreditvergabe stellen.

Welche Lösungsansätze gibt es für fehlendes Eigenkapital?

Eine noch wichtigere Rolle als bisher nehmen die staatlichen Fördermöglichkeiten ein:

diese sind nach wie vor ein auszahlungsreifer Bausparvertrag sowie ein Riester-  bzw. ein Wohnriestervertrag. Beide Varianten tragen zur Erhöhung des Eigenkapitals bei. Der Bausparvertrag sichert darüber hinaus auch noch einen günstigen Zinssatz.

Was bedeutet die Wohnimmobilienkreditrichtlinie für die Anschlussfinanzierung?

Wenn die Anschlussfinanzierung ansteht kann es sein, dass sich die finanzielle Lage des Kreditkunden so verschlechtert hat, dass die Bank dann unter Umständen kein neues Darlehen gewähren darf. So ist es äußerst sinnvoll, sich in einer aktuell günstigen finanziellen Einkommenssituation ein sogenanntes Forwarddarlehen zu sichern. Auf diese Weise man den aktuellen Status quo für sich nutzen und muss nicht bangen, ob sich die eigene Einkommenssituation im Lauf der kommenden Jahre verschlechtert.

Wie ist die Situation für ältere Menschen, die eine Immobilie erwerben möchten? Was müssen diese bei der Finanzierung bedenken?

Immer mehr sogenannte Best Ager entschließen sich erst im fortgeschrittenen Alter, also mit Ende Fünfzig, Anfang Sechzig, zum Kauf einer Immobilie. Mit den Babyboomern der Nachkriegszeit erreichen gerade die ersten geburtenstarken Jahrgänge das Rentenalter.

Nun stellt sich mit der Wohnimmobilienkreditlinie die Situation so dar, dass weniger die Immobilie an sich als Sicherheit gewertet werden kann, als das regelmäßige Einkommen und das vorhandene Vermögen des Kreditnehmers.

Außerdem soll der Kredit natürlich noch zu Lebzeiten vom Darlehensnehmer zurück gezahlt werden. All dies führt dazu, dass der Eigenkapitalanteil und die monatliche Belastung höher sowie die Laufzeit kürzer ausfällt als bei jüngeren Immobilienkäufern.

Welche Möglichkeiten verbessern die Situation für ältere Immobilienkäufer?

Mit fortgeschrittenem Alter liegt in der Regel das Einkommen höher und es ist auch mehr Vermögen vorhanden als bei beispielsweise 30- bis 39-Jährigen. Hinzu kommt, dass in absehbarer Zeit zur Auszahlung kommende bestehende Renten- oder Lebensversicherungen zur Tilgung mit einkalkuliert werden können.

Hier ist es für uns wichtig, dem Kunden eine auf seinen individuellen Bedarf und die individuellen Möglichkeiten zugeschnittene Finanzierung anzubieten.

Um das Eigenkapital zu erhöhen bietet sich ein Bausparvertrag in nennenswerter Höhe am ehesten an. Darüber hinaus kann auch bei vorhandenem Riestervertrag über diesen bei wohnwirtschaftlicher Nutzung verfügt werden.

Wie können bei bestehendem Immobilienbesitz Umbaumaßnahmen finanziert werden?

Mit der BADENIA Bausparkasse bieten wir in diesen Fällen den ImmoSofort Kredit an, der unkompliziert Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen rund ums Haus finanziert.

Vielen Dank für das Gespräch!

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