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Bauen und Kaufen in der Zukunft – Sicherung der Finanzierung

Stefan Sakreida, Berater der Generali Versicherungen
Stefan Sakreida, Berater der Generali Versicherungen

Eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen – für die meisten Deutschen ist das eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Die richtige Finanzierung ist Vorsetzung, dass der Traum von der eigenen Immobilien realisiert werden kann. Derzeit sind die Finanzierungskonditionen sehr günstig. Wir zeigen Mittel und Wege, wie Sie diese für die Zukunft sichern können.

Wir sind im Gespräch mit Herrn Sakreida von der Generali Versicherung.

Welche Möglichkeiten zur Sicherung der aktuell günstigen Zinsen für die Zukunft gibt es?

Hier bestehen zwei wesentliche Möglichkeiten, die allerdings zu unterschiedlichen Zeitpunkten relevant werden.

Der Bausparvertrag kann im Vorfeld abgeschlossen werden, also wenn ein Hausbau für die Zukunft geplant wird. Realistisch ist hier ein Zeithorizont von sieben bis zehn Jahren als Vorlaufzeit, bis es zur Zuteilung kommt.

Ein Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen. In der ersten Phase, der sogenannten Sparphase, wird der Bausparvertrag bis zur Zuteilungsreife angespart. Dies sind in der Regel 40 – 50% der gesamten Bausparsumme.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann über die Bausparsumme, also über das angesparte Kapital plus Zinsen plus vereinbartem Darlehen, verfügt werden. Nun beginnt die Darlehensphase. Zu welchem Zinssatz man dieses Bauspardarlehen in Anspruch nehmen kann, wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrags festgelegt.

Das Forwarddarlehen stellt die zweite Möglichkeit zur Sicherung des aktuell günstigen Zinsniveaus dar. Es kommt in Frage, wenn aktuell laufende Immobilienkredite mit ungünstigeren Konditionen vorzeitig abgelöst werden sollen. In aller Regel geht dies nach einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren.

Mit einem Forwarddarlehen können Sie ein festes und verbindliches Darlehen zu den aktuellen Zinsen abschließen. So ist es möglich, sich niedrige Zinsen für bis zu drei oder sogar fünf Jahre im Voraus zu sichern.

Zu beachten ist, dass die Gebühren für die Zinssicherung, die Forwardzuschläge, dem vereinbarten Zinssatz hinzugerechnet werden. Allgemein gilt: Je weiter im Voraus das Forwarddarlehen vereinbart wird, desto höher sind die Zuschläge.

Wie kann man sich die Zinsen von heute sichern, wenn man beispielsweise erst in 3-5 Jahren bauen möchte?

Der Zeitraum von 3-5 Jahren ist als Zeithorizont für eine Immobilienfinanzierung schwierig.

Zum einen gibt es die Möglichkeit, sich für ein konkretes Bauvorhaben in einem kürzeren Zeitraum eine Finanzierung zu sichern.

Zum anderen stellt der klassische Bausparvertrag eine gute Möglichkeit dar, sich über einen längeren Zeitraum, wie zum Beispiel 10 Jahre, die aktuellen Zinsen zu sichern.

Wenn eine junge Familie schon ein Grundstück besitzt und perspektivisch bauen möchte – ab welchem Zeitpunkt lohnt es sich, eine Finanzierung anzufragen?

Die Immobilienfinanzierung ist immer objektbezogen. Das bedeutet, es wird zuerst der zukünftige Wert des Bauvorhabens geprüft und eine Finanzierung grundsätzlich als machbar oder nicht machbar eingestuft. Der Finanzierungsbedarf wird dann nach Prüfung der finanziellen Situation der Bauherren bestätigt oder abgelehnt.

Wenn bereits ein Grundstück vorhanden ist, wird dieses im Wert eingestuft und wie ein finanzieller Eigenanteil behandelt. Der Grundstückseigentümer kann also entsprechend von derzeit steigenden Grundstückspreisen in unserer Region profitieren.

Nach Finanzierungszusage wird der Kredit bei einem Neubau in der Regel für 13 Monate bereitgestellt und müsste dann innerhalb dieser Zeit abgerufen werden. Sollte der Kredit innerhalb dieses Zeitraumes nicht abgerufen werden, stellt der Kreditgeber dem Kreditnehmer jeden Monat Bereitstellungszinsen in Rechnung.

Lohnt es sich einen bestehenden Kreditvertrag zu kündigen und dafür einen neuen Vertrag abzuschließen?

Die Immobilienkreditzinsen sind in den vergangenen zehn Jahren sehr stark gefallen. Der Gesetzgeber sieht vor, dass auch lang laufende Kreditverträge nach zehn Jahren ganz oder nur teilweise kostenfrei gekündigt werden können (Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB).

Aus diesem Grund lohnt es sich insbesondere bei den Kreditverträgen mit lange vereinbarten Zinsbindungsfristen nach Ablauf der zehn Jahre einen neuen Kreditvertrag zu verhandeln und abzuschließen. Hier werden Sie sich in aller Regel immer besser stellen als zuvor.

Ist es sinnvoll, bereits vor Ablauf der Zehnjahresfrist zu kündigen? Was ist mit der Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn die finanzierende Bank auf die Zinszahlungen der nächsten Jahre verzichten muss, hat sie Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung. Die Vorfälligkeitsentschädigung frisst in der Regel jedoch den Zinsvorteil auf, so dass es sich nicht lohnt, vor Ablauf der zehn Jahre zu kündigen.

Eher macht es Sinn, sich mit einem Forwarddarlehen die aktuell günstigen Zinsen für den Zeitpunkt nach Ablauf der Zehnjahresfrist zu sichern.

Muss der Immobilienkredit nach 10 Jahren gekündigt werden oder geht es auch später?

Auch nach Ablauf der zehn Jahre ist eine Kündigung mit Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist möglich.

Vielen Dank für das Gespräch!

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