Modernisierung – ein Fass ohne Boden?

Viele Hauseigentümer oder Immobilienerwerber haben großen Respekt vor dem Thema Modernisierung. Der damit verbundene Aufwand und die Kosten der Modernisierung lösen oft Besorgnis aus. Gebäude unterliegen aber nun mal der natürlichen Abnutzung. Um regelmäßige Renovierungsarbeiten wie das Tapezieren, das Anstreichen der Außenfassade oder die Erneuerung der Oberböden kommt kaum einer herum. Und trotz regelmäßiger Wartung und Pflege sind auch Modernisierungsarbeiten früher oder später unausweichlich. Das betrifft insbesondere den Austausch der Fenster, die Erneuerung der Elektro- und Wasserinstallation, den Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Neueindeckung des Daches. Auch die Erneuerung oder Reparatur einzelner Bauteile oder Gebäudeabschnitte können erforderlich werden, um die Tragsicherheit oder Gebrauchstauglichkeit wieder herzustellen. Verbunden werden solche Sanierungsarbeiten oft mit Veränderungen am Grundriss durch Umbauten oder Erweiterungen.

Modernisierungsziele im Blick haben

Aus ökologischer Sicht ist die Modernisierung eines charmanten, alten Hauses meist sinnvoll und nachhaltig, denn allein die Errichtung eines Rohbaus macht gut 50 Prozent des Gesamtenergieaufwands aus. Hinzu kommt, dass sich Maßnahmen der energetischen Modernisierung positiv auf den Energieverbrauch auswirken. Die Verbesserung des Wohnkomforts, die Erhaltung oder Wertsteigerung des Objektes und nicht zuletzt die Kosteneinsparung durch geringeren Energieverbrauch sind maßgebliche Ziele von Modernisierungsmaßnahmen. Allerdings sind Befürchtungen, dass Modernisierungsmaßnahmen zu einem Fass ohne Boden werden, nicht gänzlich unbegründet. Die Gefahr ist besonders dann groß, wenn ohne fachmännische Beurteilung der Bausubstanz und der Schwachstellen des Hauses willkürlich und blind drauf los modernisiert wird.

Bestandsaufnahme mit Sachverständigen

Um zu vermeiden, dass die Arbeiten am Haus zu einer Kette endloser Einzelmaßnahmen werden, sollte an erster Stelle immer die Beratung und Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen stehen. Gemeinsam mit ihm gilt es, einen sinnvollen Modernisierungsfahrplan auszuarbeitet. Auch wenn nicht alles auf einmal angepackt werden kann, Einzelmaßnahmen sollten sinnvoll dem Gesamtziel dienen. Worauf sollte besonders geachtet werden?

Feuchtigkeit in Bauteilen prüfen

Feuchte Keller, Wände oder Decken sind in alten Häusern häufig anzutreffen. Die Ursachenforschung sowie erforderliche Sanierungs- und Abdichtungsmaßnahmen gehören in die Hand des Fachmanns. Nicht mehr funktionstüchtige Dachdeckungen, Regenrinnen und Regenfallrohre gehören zu den häufigen Ursachen. Auch nicht mehr wirksame oder gar fehlende Abdichtungen der erdberührten Bauteile können Auslöser dafür sein. Im Extremfall führt über längere Zeit in Bauteilen vorhandene Feuchtigkeit zu unliebsamen und teuren Folgeschäden wie Schimmelpilz- und Schwammbefall.

Auf statische Gegebenheiten achten

Im Rahmen der ursprünglichen Bauausführung können bei älteren Häusern tragende Wände in der Lage verändert worden sein. Solche Abweichungen von der Planung sind oft nicht in zeichnerischer Form dokumentiert worden. Deshalb Vorsicht: statische Voraussetzungen und Baukonstruktionen des Gebäudes sollten detailliert überprüft werden. Die Herstellung neuer Türöffnungen oder Durchbrüche in vermeintlich nichttragenden Wänden ohne statisch-konstruktive Maßnahmen kann zu erheblichen Schädigungen an den Bauteilen führen, werden sie ohne Kenntnis solcher Veränderungen durchgeführt. Auch Geschossdecken zu nicht ausgebauten Dachräumen wurden ursprünglich meist nicht für eine Wohnnutzung konzipiert. Beim nachträglichen Dachausbau kommt es durch zusätzliche Raumtrennwände und die Wohnnutzung zu höheren Lasten. Das kann ihre Tragfähigkeit erheblich beeinträchtigen.

Energie sparende Maßnahmen konzipieren

Der Wärmeschutz älterer Wohnhäuser ist in der Regel nicht ausreichend. Die geltende EnEv2014 stellt deshalb auch  Anforderungen an Bestandsgebäude zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes und der Einsparung von Heizkosten. Maßnahmen des Wärmeschutzes am Gebäude müssen dem entsprechen. So ist großer Wert auf die Planung und Berechnung von Wärmedämmmaßnahmen zu legen. Die baukonstruktiven und bauphysikalischen Besonderheiten alter Häuser haben technische Anforderungen an die nachträgliche Wärmedämmung der Bauteile zur Folge. So kann eine ausschließliche Dämmung der Außenwände zunächst den Energieverbrauch des Gebäudes verbessern. In ungedämmten bzw. nicht ausreichend gedämmten Bauteilanschlüssen und –konstruktionen ist dadurch jedoch ein verändertes bauphysikalisches Verhalten möglich. Oft führt das zu Nässeeintrag aus der mit Feuchtigkeit angereicherten Raumluft und zu Folgeschäden.

Nachhaltige Haustechnik wichtig

Anforderungen des Umweltschutzes und steigende Preise für fossile Energieträger gebieten Nachhaltigkeit bei der Modernisierung und Erneuerung haustechnischer Anlagen. Bei der Wahl eines neuen und modernen Heizungssystems spielen die bestehenden baulichen Rahmenbedingungen jedoch eine wichtige Rolle. So kann eine gewünschte Niedrigtemperaturheizung mit Fußbodenheizung wegen der vorhandenen Decken- und Fußbodenkonstruktion unter Umständen nicht oder nur mit hohem baulichen Aufwand realisierbar sein. Auch der Einsatz solartechnischer Anlagen sollte vor dem Hintergrund konstruktiver und bautechnischer Gegebenheiten durch den Fachmann geprüft und berechnet werden. Veraltete Anlagen und Leitungen der Elektroinstallation müssen in der Regel aufgrund sicherheitstechnischer Anforderungen komplett erneuert werden.

Zusammendenken was zusammen gehört

Es sei unterstellt: Ein unsaniertes, zweigeschossiges, unterkellertes Reihenmittelhaus Baujahr 1968 mit Stahlbetondecken und Satteldach wechselt den Besitzer. Der Sachverständige stellt im Zuge seiner Bestandsaufnahme fest, dass die Substanz des Hauses gut ist. Die Dacheindeckung hat aber nur noch eine Restnutzungsdauer von maximal 8 Jahren. Die 2-fach verglasten Holzfenster sind marode und die Wasserleitungen lecken an einigen Stellen. Das Haus verfügt über eine Ölheizung aus dem Jahr 1983.

Ohne Malerarbeiten und Erneuerung der Oberböden kommt der Sachverständige für seine empfohlenen Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten auf ein Investitionsvolumen von rund 80.000 Euro. (siehe Kasten) Dabei handelt es sich um Kosten, die in den nächsten Jahren so oder so angefallen wären. Umso wichtiger ist es, vor dem Kauf des Hauses die Kosten abzuschätzen und so in die Finanzierung einfließen lassen zu können. Auch für die Verhandlungen zum Kauf des Hauses kann die Kenntnis der Modernisierungsaufwendungen hilfreiche Argumente liefern. Für die energetische Modernisierung im Bestand bietet die KfW durch zinsgünstige Darlehen oder Zuschussprogramme interessante Anreize. Außerdem wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) die Vor-Ort-Energieberatung durch einen zertifizierten Energieberater bezuschusst.

Mit seinem Modernisierungscheck und dem Angebot baubegleitender Qualitätskontrollen während der Modernisierungsmaßnahmen bietet der Bauherren-Schutzbund e.V. Erwerbern und Hauseigentümern fachmännische Unterstützung.