Ausbaustufen beim Hausbau
Ausbaustufen beim Hausbau Foto: ©DanBu.Berlin - stock.adobe.com

Ausbaustufen beim Hausbau – die wichtigsten Details im Überblick

Sie wollen ein Haus bauen und sind jetzt über den Begriff der Ausbaustufen gestolpert? Vielleicht beschäftigen Sie sich aktuell mit diesem Thema, oder fragen sich was das Wort Ausbaustufen überhaupt bedeutet? Kurz und knapp erklärt legen die Ausbaustufen fest, wie viel Eigenleistungen Sie als Bauherr zu tragen haben bzw. übernehmen wollen. Der große Vorteil für Sie, Sie können die Baukosten reduzieren und sich eventuell auch einen besseren Zinssatz sichern. Wie das alles funktioniert und welche unterschiedlichen Ausbaustufen es gibt erfahren Sie nachfolgend.

Ausbaustufen im Überblick

Malerarbeiten
Die häufigsten Eigenleistungen beim Hausbau sind Malerarbeiten Foto: ©Pixel-Shot - stock.adobe.com

Egal ob Fertighaus oder Massivhaus, die meisten Hersteller, Anbieter und Firmen bieten ihre Häuser in den verschiedensten Ausbaustufen an. Dabei ist es für Sie sehr wichtig zu wissen, dass es hier nicht immer allgemein gültige Definitionen und Regelungen zu den einzelnen Ausbaustufen gibt. Je nach Anbieter können die einzelnen Ausbaustufen unterschiedlich definiert werden, und je nach Firma können so für Sie unterschiedliche Eigenleistungen anfallen.

Egal für welche der nachfolgend definierten Ausbaustufen Sie sich entscheiden, grundsätzlich bringen Ihnen diese Eigenleistungen sowohl Vorteile als auch Nachteile. Diese können sein:

Vorteile

  • Sie können die Baukosten senken
  • Sie können sich wegen der höheren Eigenleistung einen niedrigeren Bauzins sichern
  • Sie können Ihr Haus individueller gestalten
  • sowohl Fertig- als auch Massivhäuser werden in den verschiedenen Ausbaustufen angeboten
  • Sie können meist zwischen verschiedenen Ausbaupaketen wählen
  • Sie können sich Ihre Zeit für die Eigenleistungen frei einteilen

Nachteile

  • nicht selten dauert der Hausbau aufgrund der Eigenleistungen länger
  • es wird schwer einen festen Fertigstellungs- bzw. Einzugstermin festzulegen
  • Sie müssen viel Zeit und Arbeit investieren
  • die Qualität des Hauses bzw. bei den einzelnen Arbeiten kann leiden
  • Sie selbst müssen dann die Kosten für den Innenausbau selbst und genau kalkulieren

Nachfolgend möchten wir Ihnen jetzt die einzelnen Ausbaustufen kurz vorstellen. Wichtig ist aber, im Hinterkopf sollten Sie immer behalten, dass nicht bei jedem Anbieter die Ausbaustufen gleichermaßen definiert und behandelt werden. Achten Sie stets auf Ihren Bau- und Lizenzvertrag und darauf, was individuell verhandelt und vereinbart wurde.

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Bezugsfertiges oder schlüsselfertiges Haus

schlüsselfertiges Haus
Familie hält einen Schlüssel als Symbol für Einzug ins schlüsselfertige Haus Foto: ©Robert Kneschke - stock.adobe.com

Bereits bei diesen beiden Ausbaustufen wird deutlich, dass eine eindeutige Definition nicht immer all zu leicht ist. Viele Bauherren sind der Meinung, schlüsselfertig bedeute bezugsfertig, und dass sie hier einfach nur noch einziehen und wohnen müssen. Die Realität aber sieht anders aus. Viele Anbieter benutzen nur eine Definition, andere unterteilen die beiden Ausbaustufen, nicht selten aber zu unterschiedlichen Bedingungen. Die nachfolgenden Definitionen, Daten und Fakten sollen Ihnen helfen, hier einen ersten groben Überblick zu bekommen.

Bezugsfertiges Haus

Kurz erklärt bedeutet bezugsfertig, dass Sie tatsächlich einziehen können. Aber es bedeutet nicht, dass wirklich alle Arbeiten erledigt sein müssen. Das kann von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich ausfallen. Grundsätzlich aber ist es so, dass Sie vom Hersteller ein bezugsfertiges Objekt übergeben bekommen, welches auf jeden Fall ab sofort bewohnbar ist.

Etwas mehr ins Detail gesprochen bedeutet das, sowohl der Rohbau als auch der Innenausbau sind abgeschlossen. Des Weiteren bedeutet bezugsfertig in der Regel auch, dass Heizung, Sanitäranlagen und die gesamte Elektrik installiert und vorhanden sind. Was die gestalterischen Arbeiten, die Bodenbeläge und den Kücheneinbau betrifft, so gehören diese Punkte nicht immer zum Fertigungspaket des bezugsfertigen Hauses dazu. So kann es sein, dass Sie zwar ein bezugsfertiges Haus übergeben bekommen, aber z.B. noch die Wände streichen oder die Küche einbauen müssen.

Unter den verschiedenen Ausbaustufen ist das bezugsfertige Haus die Stufe, die den höchsten Fertigstellungsgraf mit sich bringt bzw. bei der Sie am Wenigsten selbst leisten müssen. Dafür aber können Sie hier auch am Wenigsten einsparen.

Schlüsselfertiges Haus

Auch der Begriff schlüsselfertiges Haus ist kein geschützter Begriff und kann daher von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich verwendet werden. Meist aber bedeutet schlüsselfertig, dass Sie ein Haus übergeben bekommen, bei dem der Rohbau und teilweise auch der Innenausbau bereits abgeschlossen sind. Dagegen müssen Arbeiten wie die Installation von Heizung, Strom und Sanitäranlagen, das Verlegen der Fußböden sowie das Streichen der Wände meist dann noch in Eigenleistung erledigt werden. Auch die Küche ist in der Regel noch nicht eingebaut.

Der Anbieter begleitet Sie Step by Step und von Anfang bis Ende, vom Beginn der Hausplanung bis zur tatsächlichen Schlüsselübergabe haben Sie stets einen kompetenten Ansprechpartner zur Seite, der alle anfallenden Arbeiten erledigt bzw. die einzelnen Handwerksfirmen koordiniert.

Nach dem bezugsfertigen Haus ist diese Ausbaustufe die Stufe, bei der Sie ebenfalls nur wenig in Eigenleistung treten müssen und die einen geringen Zeitaufwand Ihrerseits mit sich bringt. Das Einsparpotenzial ist zwar etwas höher als beim bezugsfertigen Haus, im Vergleich zu den anderen Ausbaustufen aber noch immer recht gering.

Die Haftung bei bezugsfertigen und schlüsselfertigen Häusern

Natürlich kann es auch bei einem bezugsfertigen bzw. schlüsselfertigem Haus sein, dass Sie noch Eigenleistungen erbringen können oder müssen. Grundsätzlich aber wird das Haus vom Anbieter und den entsprechenden Firmen errichtet, so dass auch die Haftung beim Anbieter liegt. Etwas anders sieht es bei Planungsfehlern aus, hier kann auch, je nach Fall und Sachverhalt, der Architekt haftend gemacht werden.

Bezugsfertig und schlüsselfertig bauen – die Vor- und Nachteile

Vorteile

  • die meisten Arbeitsschritte werden von echten Profis durchgeführt
  • Sie bekommen alles aus einer Hand
  • mit dem Anbieter haben Sie stets einen festen Ansprechpartner
  • i.d.R. gibt es einen Festpreis, der Ihnen das kalkulieren erleichtert
  • der Profi macht die Arbeit, was für Sie eine hohe Zeitersparnis bedeutet

Nachteile

  • i.d.R. müssen Sie hier mit höheren Kosten rechnen
  • das Haus wird weniger individuell, Sie können nur wenig Einfluss nehmen

Ausbauhaus

Trockenbau im Ausbauhaus
Trockenbau im Ausbauhaus Foto: ©kiono - stock.adobe.com

Sind Sie handwerklich geschickt, und gibt es in Ihrer Familie viele fleißige Helfer, die ebenfalls ein Händchen fürs Handwerk haben? Dann kann das Ausbauhaus genau das Richtige für Sie sein.

Wenn Sie sich für ein Ausbauhaus entscheiden, dann müssen Sie als Bauherren viele Aufgaben selber erledigen. Eigenleistung ist angesagt, wie es der Name schon vermuten lässt, müssen Sie das Haus ausbauen. Das bedeutet, der Anbieter erstellt den Rohbau inklusive fertig verputzter Fassade, gedämmten Außenwänden, angelegten Leerrohren, vormontierten Wasser- und Abwasserohre sowie der Lieferung von Fenstern und Außentüren. Zum Rohbau zählt die Errichtung des Dachstuhls, beim Ausbauhaus ist der Dach bereits eingedeckt. Sie als Bauherr müssen dann noch Decken und Wände verkleiden, die Innentüren einsetzen und die Bodenbeläge verlegen. Auch die Heizungsanlage, die Sanitärobjekte sowie die Elektrik müssen noch verlegt werden. Hier heißt es aber nicht DIY, in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass, auch wenn es sich um ein Ausbauhaus handelt, Elektrik und Heizung von einem Fachmann montiert und erstellt werden müssen.

Das Ausbauhaus steht bezüglich Zeitaufwand durch Ihre Eigenleistungen sowie den Fertigstellungsgrad durch den Anbieter in der Mitte der Ausbaustufen. Auch beim Einsparpotenzial liegt das Ausbauhaus im Mittelfeld.

Die Haftung beim Ausbauhaus

Beim Ausbauhaus teilt sich die Haftung auf, das bedeutet, jeder ist für die von ihm erbrachten Leistungen verantwortlich und haftbar zu machen. Für alle von Ihnen erbrachten Eigenleistungen übernehmen Sie selbst die Haftung, der Rest der Haftung liegt dann beim Anbieter bzw. den einzelnen Handwerksbetrieben.

Die Vor- und Nachteile beim Ausbauhaus

Vorteile

  • die Gesamtkosten fallen geringer ausbauen
  • Ihre Eigenleistungen werden als Eigenkapital gewertet
  • Sie können Ihr Haus sehr individuell gestalten
  • Sie können bares Geld sparen

Nachteile

  • in ein Ausbauhaus müssen Sie viel Zeit und Fleiß investieren
  • meist sind Sie auf fleißige Helfer angewiesen
  • Sie müssen sich an den Zeitplan halte sonst können Extrakosten entstehen
  • Sie müsse die Koordination übernehmen

Rohbauhaus

Rohbauhaus
Rohbauhaus Foto: ©Bernd Leitner - stock.adobe.com

Wie der Name schon vermuten lässt, bekommen Sie hier einen Rohbau übergeben. Der Anbieter erledigt die Außen- und Innenwände, die Decken, die Konstruktion des Dachstuhls und die Treppen, eben alles was zum Rohbau gehört. Den Rest müssen Sie dann in Eigenleistung erledigen. Der Einbau der Fenster und Innentüren, die Verkleidung der Fassade, diverse Installationsarbeiten, der komplette Innenausbau mit Boden- und Wandgestaltung fallen dann in Ihren Aufgabenbereich.

Der Zeitaufwand durch Eigenleistungen ist beim Rohbauhaus hoch, entsprechend klein fällt der Fertigstellungsgrad aus. Dafür aber bietet Ihnen diese Ausbaustufe ein hohes Einsparpotenzial.

Die Haftung beim Rohbauhaus

Entstehen Fehler oder Mängel bei der Hülle des Hauses, also beim Rohbau, haftet der Anbieter bzw. die Firmen. Für alle anderen Arbeiten haften Sie als Bauherr selber, denn Sie haben diese in Eigenleistung ausgeführt und koordiniert. Wenn Sie hier weitere Firmen beauftragen, muss die Haftung meist individuell geklärt werden.

Die Vor- und Nachteile beim Rohbauhaus

Vorteile

  • hohes Einsparpotenzial durch viele Eigenleistungen
  • Sie können Ihr Haus sehr individuell gestalten
  • Eigenleistungen zählen auch hier als Eigenkapital

Nachteile

  • der Zeitaufwand ist hoch
  • es können Fehler entstehen und gemacht werden
  • Sie sind meist auf Helfer angewiesen
  • Sie müssen selber koordinieren und auf den Zeitplan achten

Selbstbauhaus bzw. Bausatzhaus

Bauteile eines Bausatzhauses
Bauteile eines Bausatzhauses Foto: ©Zauberhut - stock.adobe.com

Hier gilt das Motto „Selbst ist der Bauherr“. Bausatzhaus oder Selbstbauhaus bedeutet nichts anderes, als dass Sie im Prinzip Ihr Haus von A-Z selber bauen. Der Anbieter liefert Ihnen hierzu lediglich das Material und steht Ihnen mit fachmännischem Rat zur Seite. Alle anfallenden Arbeiten müssen Sie selber leisten bzw. in Auftrag geben.

Beim Selbstbauhaus können Sie am meisten Geld einsparen, auf der anderen Seite aber müssen Sie hier auch am meisten Zeit investieren. Der Fertigstellungsgrad geht gegen 0.

Haftung beim Selbstbauhaus

Sie bauen hier Ihr Haus selber, und so haften Sie als Bauherr auch für eventuelle Probleme und Mängel. Wenn Sie dennoch einzelne Arbeiten an Handwerker und Firmen übergeben, kommt es auf die individuellen Regelungen und Verträge an, wer hier die Haftung übernehmen muss.

Die Vor- und Nachteile beim Bausatzhaus

Vorteile

  • Sie profitieren von eine sehr hohen Einsparpotenzial
  • Sie können ein sehr persönliches und individuelles Haus  gestalten
  • Sie haben das Gefühl es „selbst geschafft zu haben“

Nachteile

  • Sie gehen ein hohes Risiko ein, Sie haften für jeden Baumangel
  • ein Bausatzhaus erfordert besonders viel Zeit und Arbeite
  • Sie müssen sehr genau auf den Zeitplan achten
  • verzögert sich der Bau kann das hohe Extrakosten bedeuten, z.B. wegen Kreditrate und Miete

Was sollten Sie bei der Auswahl der Ausbaustufen beachten?

Jetzt haben Sie die einzelnen Ausbaustufen kennengelernt und wissen, was Sie bei den einzelnen Möglichkeiten zu erwarten und zu leisten haben. Aber was genau sollten Sie bei der Auswahl der einzelnen Ausbaustufen beachten? Was ist wichtig bei der Wahl einer Ausbaustufe, worauf kommt es an?

→ bedenken sollten Sie in jedem Fall Ihr handwerkliches Können bzw. das Können eventueller Helfer; nur wenn Sie bestimmte Arbeiten wirklich erledigen und leisten können machen Eigenleistungen überhaupt Sinn

→ bedenken sollten Sie in jedem Fall auch den Zeitfaktor; Eigenleistungen fordern Zeit und Einsatz; natürlich ist es schön Geld einsparen zu können, aber Sie müssen es zeitlich auch leisten können; Verzögerungen kosten ebenfalls Geld

→ eventuell definieren die einzelnen Anbieter die verschiedenen Ausbaustufen unterschiedlich; wichtig sind hier die Details; achten Sie auf die individuellen Beschreibungen und Vorgaben, nur so können Sie wissen was Sie bekommen und was auf Sie zukommt

→ viele Anbieter bieten neben den einzelnen Ausbaustufen auch individuelle Vertragsmöglichkeiten und Pakete an; auch das sollten Sie in Ihre Überlegungen mit einbeziehen

→ wichtig ist zu wissen und zu überlegen was Sie wollen, was Ihnen wichtig ist; erst dann können Sie sich wirklich richtig für eine Ausbaustufe entscheiden

Eigenleistungen beim Hausbau
Mit Eigenleistungen kann man viel Geld sparen - beachten Sie aber Ihre verfügbare Zeit und Ihre Fähigkeiten Foto: ©goodluz - stock.adobe.com

Wie können Sie durch Eigenleistungen Geld einsparen?

Sehr oft kann man es hören, beim Hausbau lässt sich bares Geld durch Eigenleistungen einsparen. Aber wie genau funktioniert das? Sparen können Sie hier auf zwei verschiedene Arten:

  1. Wenn Sie bauen und alle Arbeiten dem Anbieter überlassen, dann zahlen Sie für Material und Arbeit. Wenn Sie einige Arbeiten in Eigenleistung erledigen, müssen Sie hier lediglich die Materialkosten tragen. Zwar verlangen Eigenleistungen Zeit und Kraft, aber eben weniger Kapital.
  2. Eigenleistungen werden oft auch als „Muskelhypothek“ bezeichnet. Was steckt dahinter? Ganz einfach: Die Banken erkennen Eigenleistungen als Eigenkapital an. Das Haus wird günstiger, der Hauskredit fällt geringer aus. Und, mehr Eigenkapital sichert Ihnen zudem meist einen niedrigeren Zinssatz. Die Gesamtkosten für Ihr Eigenheimfallen entsprechend geringer aus. Die meisten Banken erkennen hier bis zu 15% der Bausumme als Eigenkapital durch Eigenleistungen an.

Die rechtlichen Aspekte bei der Vereinbarung der Ausbaustufen im Bauvertrag

Bauvertrag ist nicht gleich Bauvertrag, und die einzelnen Ausbaustufen sind rechtlich nicht genau definiert und festgelegt. Umso wichtiger, dass die einzelnen Rechte und Pflichten individuell im Bauvertrag festgehalten werden. Welche Arbeiten erledigt der Anbieter, welche Aufgaben müssen in Eigenleistung erledigt werden? Wer übernimmt für welche Tätigkeiten und Bereiche die Haftung? Und wie sieht es mit der Bezahlung und dem Zeitplan aus? Je mehr und je genauer ein Bauvertrag einzelne  Bereiche regelt, desto besser für Sie.

Was definiert der Anbieter als bezugs- oder schlüsselfertig, was als Ausbauhaus oder Rohbauhaus? Achten Sie auf die Details und das Kleingedruckte. So können Sie sich vor bösen Überraschungen schützen.

Fazit

Fest steht, die verschiedenen Ausbaustufen können den Bauherren viele Vorteile bringen. Jede Ausbaustufe hat aber auch Ihre Nachteile. Als Bauherr sollten Sie sich stets individuell informieren und beraten lassen, und sich dann für die für Sie passende Ausbaustufe entscheiden. Und ganz wichtig, immer bedenken sollten Sie, Ausbaustufe ist nicht gleich Ausbaustufen die Begriffe sind nicht einheitlich definiert und können sehr unterschiedlich ausgelegt werden. Ebenfalls wichtig, bleiben Sie ehrlich zu sich selbst und stets realistisch. Natürlich können Sie mit Eigenleistungen bares Geld einsparen, aber es stellt sich immer die Frage: reichen handwerkliches Können und Zeit aus, um den Anforderungen gerecht zu werden? Wenn Sie all die Punkte und Aspekte berücksichtigen, können Sie mit einer der möglichen Ausbaustufen schon bald glücklich und zufrieden in Ihr Eigenheim ziehen.

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